承包人如何行使建筑工程的優(yōu)先受償權(quán)

承包人在該建設(shè)工程價(jià)款確定且已屆清償期的才能對(duì)建筑工程行使優(yōu)先受償權(quán)。承包人可以發(fā)出催告，在合理期限內(nèi)未支付價(jià)款的可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣，就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款受償。

【法律依據(jù)】

《民法典》第八百零七條

發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

建筑承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)如何行使?

權(quán)利行使的時(shí)間問題 筆者認(rèn)為，司法解釋從建設(shè)工程承發(fā)包實(shí)務(wù)出發(fā)將工程拖欠款優(yōu)先償還權(quán)行使時(shí)間的確定分為兩種情況，一種是建設(shè)工程能順利完工正常情況下工程價(jià)款優(yōu)先受償，其起算時(shí)間為“建設(shè)工程竣工之日”，限于竣工后6個(gè)月內(nèi)；另一種是工程無法完工情況下的工程價(jià)款優(yōu)先受償，其起算時(shí)間為“建設(shè)工程合同約定的竣工之日”限于約定竣工之日后的6個(gè)月內(nèi)。

對(duì)于第一種情況下的“竣工”需要區(qū)分民事法律上的“竣工交付使用”行為與行政程序上的“竣工驗(yàn)收合格”行為。民事法律上的“竣工交付使用”是指承發(fā)包雙方當(dāng)事人對(duì)承發(fā)包合同履行情況的相互認(rèn)可，對(duì)發(fā)包方而言是工程完工方面量與質(zhì)的驗(yàn)收和接受，對(duì)承包方而言是工程款的確定與收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建設(shè)工程標(biāo)的物占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。行政程序上的“竣工驗(yàn)收合格”則是在“竣工交付使用”基礎(chǔ)上完成法定的行政許可手續(xù)，目前主要涉及建筑、規(guī)劃、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、住宅等一系列部門的竣工驗(yàn)收。從這個(gè)角度講，竣工交付使用不等于竣工驗(yàn)收合格，兩者的差異在于竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有的可能相同，有的有所不同，從行政許可改革的趨勢(shì)看，兩者分別進(jìn)行的可能性越來越大。因此，工程款優(yōu)先受償行使權(quán)6個(gè)月期限的起算時(shí)間應(yīng)以承發(fā)包雙方當(dāng)事人之間的“竣工交付工程”之日為準(zhǔn)，而不是完成全部行政程序上的“竣工驗(yàn)收合格”之后。

工程處于無法完工的情形時(shí)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使時(shí)間就轉(zhuǎn)化為建設(shè)工程合同約定的竣工之日。其時(shí)，建筑承包人就可以開始與發(fā)包人協(xié)商處理工程價(jià)款的確定與支付問題；雙方不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，建筑承包人就可以也只能通過直接行使工程拍賣權(quán)以實(shí)現(xiàn)其工程價(jià)款優(yōu)先受償，而這一權(quán)利行使的期限應(yīng)為合同約定的工程竣工之日起6個(gè)月內(nèi)。

筆者認(rèn)為，為了有利于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，建筑承包人需要采取的法律措施是：第一，建筑承發(fā)包合同中應(yīng)明確約定工程竣工日期，工程款按進(jìn)度支付的時(shí)限，以便于出現(xiàn)工程不能完工情形時(shí)及時(shí)行使工程拍賣權(quán)；第二，建筑承發(fā)包合同中應(yīng)明確約定工程竣工交付時(shí)，工程價(jià)款結(jié)算方法及結(jié)算時(shí)限，以避免因?qū)ふ覍弮r(jià)師而拖延工程結(jié)算時(shí)間。

行使拍賣權(quán)的三個(gè)關(guān)鍵問題 司法解釋將工程拍賣權(quán)行使的時(shí)間確定在工程竣工后，那么一個(gè)自然發(fā)生的變化是行使優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物由建設(shè)工程轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)。由于建設(shè)工程交付后建筑承包人失去了對(duì)其占有權(quán)，房地產(chǎn)法律特性與建設(shè)工程不同之處是具有隨時(shí)轉(zhuǎn)讓的可能性，如何確保優(yōu)先受償權(quán)行使具有實(shí)在的標(biāo)的物就成為建筑承包人必須解決的一個(gè)操作問題。

解決這一操作問題的關(guān)鍵之一是在工程竣驗(yàn)收時(shí)承包人必須與發(fā)包人完成工程價(jià)款及其拖欠款的結(jié)算，不完成結(jié)算也就意味著未來6個(gè)月內(nèi)無法行使工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)鍵之二是承包人必須要求以該建設(shè)工程中尚未出售、并且沒有債務(wù)負(fù)擔(dān)的建筑物部分為拖欠的工程價(jià)款設(shè)定一個(gè)抵押物，以便于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)行使有物的保障。關(guān)鍵之三是向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理工程拖欠款額確定登記與抵押權(quán)登記，以阻斷可能發(fā)生的由該建設(shè)工程轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)后的惡意轉(zhuǎn)讓。否則，6個(gè)月期限內(nèi)發(fā)包人不履行支付工程拖欠款義務(wù)時(shí)，建筑企業(yè)向什么客體對(duì)象行使優(yōu)先受償權(quán)呢？

這一做法對(duì)改變目前工程款尚未結(jié)算就交付使用、工程交付使用卻未確定工程拖欠款支付時(shí)限等不規(guī)范的工程竣工交付方式是有積極意義的。

行使權(quán)利的標(biāo)的問題 首先應(yīng)是一項(xiàng)工程，而不應(yīng)是工程的一部分；工程一旦交付后，再行使拍賣權(quán)，其標(biāo)的物必然將發(fā)生變化，不再是工程而是部分房地產(chǎn)了。因?yàn)楣こ讨械囊徊糠只蛘叽蟛糠謱翠N售合同轉(zhuǎn)為他人的房地產(chǎn)，可作為工程拍賣對(duì)象的標(biāo)的物僅僅是一部分，甚至是很少的一部分。消費(fèi)者已支付的購房款優(yōu)先于工程拍賣權(quán)的權(quán)利并非一定需以實(shí)物交付方式來排斥工程拍賣權(quán)。在工程交付時(shí)、甚至工程交付前，也同樣可以實(shí)現(xiàn)這一消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)。

承包人如何正確行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

三種觀點(diǎn)

1. “承包人享有優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款的范圍應(yīng)僅限于工程款中所包含的工作人員報(bào)酬。”

2. “該價(jià)款是指發(fā)包人依建設(shè)工程合同約定應(yīng)支付給承包人的承包費(fèi)，包括承包人施工所付出的勞動(dòng)報(bào)酬、所投入的材料和因施工所墊付的其他費(fèi)用，及依合同發(fā)生的損害賠償，亦即：報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)、墊付款項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。”

3. “享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款應(yīng)當(dāng)包括承包人為建設(shè)工程支付的勞務(wù)報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，但對(duì)于承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償(賠償金、違約金等)則不應(yīng)包括在內(nèi)。”

其實(shí)，對(duì)于建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)挠懻搶?shí)質(zhì)就是看該項(xiàng)費(fèi)用是否屬于工程價(jià)款，依據(jù)《合同法》第286條的文義內(nèi)容及立法本意來看，“建設(shè)工程價(jià)款”是指構(gòu)成建設(shè)工程款的所有費(fèi)用，另外，在《批復(fù)》中也可看出工程款還包括了工作人員報(bào)酬和材料款等之外的費(fèi)用。那么，在整個(gè)建設(shè)工程價(jià)款的“所有費(fèi)用”中，是否也包含了履約保證金和質(zhì)量保證金呢?

一、履約保證金

所謂履約保證金，是指工程發(fā)包人為防止承包人在合同履行過程中違反合同約定，并彌補(bǔ)發(fā)包人因此造成的損失而要求承包人交納的一定數(shù)目的金錢。發(fā)包人不得將履約保證金挪作他用，并在工程竣工驗(yàn)收后退還給承包人。目前實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)都認(rèn)為履約保證金是一種債的擔(dān)保方式，不屬于工程款范疇，不應(yīng)適用《合同法》第二百八十六條規(guī)定的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。

主流觀點(diǎn)裁判意見：

01“《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第三條規(guī)定：建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。顯然本案履約保證金不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍，故本院對(duì)原告合理部分訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)其不合理部分不予支持。”　　——五洋建設(shè)集團(tuán)股份有限公司訴浙江中輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案【(2015)紹柯民初字第1325號(hào)】

02“《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條對(duì)于建設(shè)工程欠款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍明確規(guī)定為‘建設(shè)工程的價(jià)款’。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第三條對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)范圍作出了界定，即‘建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。’本案天宏建筑公司支付的20萬元押金屬于合同履約保證金，是承包人為擔(dān)保合同的履行而向發(fā)包人支付的一種保證金，屬于一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故該20萬元不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶薄　　糖鹗腥A商農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與商丘市天宏建筑工程有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案【(2013)商民再終字第17號(hào)】

二、質(zhì)量保證金

質(zhì)量保證金是指建設(shè)單位與施工單位在建設(shè)工程承包合同中約定或者施工單位在工程保修書中承諾，在建筑工程竣工驗(yàn)收交付使用后，從應(yīng)付的建設(shè)工程款中預(yù)留的用以維修建筑工程在保修期間和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷的資金。

主流觀點(diǎn)裁判意見：

01“現(xiàn)該工程于2015年6月26日經(jīng)過竣工結(jié)算，故5%的質(zhì)保金的支付期限尚未到達(dá)，其可待到期后另行主張。原告在涉案工程完工后六個(gè)月內(nèi)已經(jīng)向被告就涉案工程主張過優(yōu)先受償權(quán)，故對(duì)原告要求工程款優(yōu)先受償?shù)脑V訟請(qǐng)求，本院亦予以支持。”　　——寧波市超強(qiáng)裝飾有限公司與余姚市龍鼎商業(yè)廣場(chǎng)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案【(2016)浙0281民初591號(hào)】

02“本案中的質(zhì)保金屬于工程價(jià)款一部分，故中邦公司享有質(zhì)保金的優(yōu)先受償權(quán)也應(yīng)當(dāng)在工程竣工之日起六個(gè)月內(nèi)行駛。”　　——深圳市中邦(集團(tuán))建設(shè)總承包有限公司與東莞晨真光伏優(yōu)先公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案【(2015)東中法民二終字第183號(hào)】

由此可見，在司法實(shí)踐中，主流觀點(diǎn)還是認(rèn)為質(zhì)量保證金本質(zhì)上即工程價(jià)款，應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)姆秶．?dāng)然，質(zhì)保金是否屬于工程價(jià)款優(yōu)先受償范圍的問題本來是存在一定爭(zhēng)議的，據(jù)筆者檢索，持相反裁判觀點(diǎn)的規(guī)定也有，比如四川省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(川高法民一(2015)3號(hào))第38條就規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，工程的直接成本、間接成本、利潤(rùn)和稅金屬于優(yōu)先受償范圍，承包人、實(shí)際施工人支付的履約保證金、工程質(zhì)量保證金、發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的違約金等不屬于優(yōu)先受償范圍。”

筆者個(gè)人還是傾向于主流觀點(diǎn)，認(rèn)為從概念上來看，質(zhì)保金本就是從應(yīng)付工程款中預(yù)留的，來源于工程價(jià)款，應(yīng)是工程款的一部分，只是被發(fā)包人扣留了，目的是用于對(duì)承包人履行質(zhì)量保修義務(wù)形成約束，其對(duì)應(yīng)的價(jià)值其實(shí)就是建設(shè)工程的一部分，應(yīng)該屬于《合同法》第286條規(guī)定的工程款和《批復(fù)》中所稱的“實(shí)際支出費(fèi)用”的范疇。