廠房租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任

法律分析：提前終止合同是違約行為。守約方可以要求繼續(xù)履行合同。如果協(xié)商解除合同，損失賠償可以按照雙方協(xié)商結(jié)果確定。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

門面租賃提前解除如何賠償商家

法律主觀：

一、提前解除商鋪租賃合同如何賠償

（一）合同一方當(dāng)事人單方面提前解除商鋪 租賃合同 的，屬于對合同的違約，要按照租賃合同的約定支付違約金；若商鋪租賃合同沒有約定違約金的，則不需要支付違約金，但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償對方的損失等違約責(zé)任。

（二）法律規(guī)定，《民法典》第五百七十八條 【 預(yù)期違約責(zé)任 】當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。

二、租賃物滅失后的解除權(quán)如何行使

（一）租賃物因可歸責(zé)于承租人一方的事由而滅失、毀損的，雖然承租人對此毀損、滅失應(yīng)負 損害賠償 責(zé)任，但是，此時合同如因無法實現(xiàn)目的而消滅，也屬必然，只不過解除合同的權(quán)利在于出租人一方，承租人不得主張解除合同，而應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，賠償出租人因此受到的損害。

（二）租賃物因可歸責(zé)于出租人的事由而毀損、滅失的，出租人構(gòu)成債務(wù)不履行，應(yīng)對承租人負債務(wù)不履行責(zé)任，并應(yīng)賠償承租人因此受到的損失，承租人可以解除合同并請求賠償。

三、單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定

律師會經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：“法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?”

回答是沒有。但是，房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準(zhǔn)確認定。

出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定?承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準(zhǔn)確地認定實際損失數(shù)額。

承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個月的損失是合理的呢?你總不能永遠空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。

所以，為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡單方便;而違約方呢?對自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。

承租人單方解除租賃合同究竟要賠償多少違約金?

承租人單方解除租賃合同究竟要賠償多少違約金?

律師在起草和審查租賃過程中，經(jīng)常會遇到這樣的條款:如承租人單方解除合同，應(yīng)向出租人賠償損失1000萬元。那么，這類約定巨額違約金的條款是否有效?出租人可否完全按照該約定要求承租人承擔(dān)違約金?承租人主張違約金過高要求調(diào)減的，法院會支持出租人的哪幾部分損失?本文將通過北京市各級法院審理的幾則案例，對上述問題進行探討和回答。

裁判要旨

因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

案情簡介

一、2024年1月，印刷物資公司與寶澤康醫(yī)院簽訂了《房屋租賃合同》，約定印刷物資公司將位于北京市西城區(qū)某房屋租賃寶澤康醫(yī)院作為辦公用房。租賃期限自2024年2月9日起至2024年2月8日止。其中，2024年2月9日至2024年5月8日為免租期，季租金為316909元。

二、2024年1月15日，寶澤康醫(yī)院向印刷物資公司提交了《退租申請》，內(nèi)容如下:“我公司因經(jīng)營狀況改變，經(jīng)董事會研究決定，不再繼續(xù)租用貴大廈二樓的辦公地點，特提出退租申請。”因為寶澤康醫(yī)院已經(jīng)明示不再履行合同義務(wù)，印刷物資公司對此表示同意，合同遂于當(dāng)日解除。

三、2024年1月16日，寶澤康醫(yī)院搬離了涉案房屋，場地內(nèi)遺留有部分辦公用品。

四、2024年8月，印刷物資公司與案外人英利浦公司簽署了房屋租賃合同，將涉案房屋租賃給后者，房屋租賃期限自2024年9月16日至2024年9月15日。

五、印刷物資公司向法院提起訴訟，請求:1、判令寶澤康醫(yī)院支付其欠付房屋租金456134.77元;2、判令寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2024年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付;3、判令寶澤康醫(yī)院賠償印刷物資公司3個月房屋空置損失費316909元。

六、北京市西城區(qū)人民法院判決:1、寶澤康醫(yī)院支付欠付印刷物資公司租金456134.77元;2、寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2024年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的2倍支付;3、寶澤康醫(yī)院賠償印刷物資公司1.5個月房屋空置損失費158454元。

裁判要點

關(guān)于3個月房屋空置損失費的問題，法院認為:因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持。根據(jù)原告在本案中的陳述:被告寶澤康醫(yī)院于2024年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空，但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾，原告于2024年1月31日清理完畢，應(yīng)視為該院于次日即2024年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時房屋狀態(tài)良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對外出租。考慮到春節(jié)前后對房屋租賃市場的一定影響，法院推定原告房屋空置的合理期限為自2024年1月15日起至2024年3月1日止。據(jù)此，法院判定被告賠償原告閑置期限的1.5個月租金損失。

此外，關(guān)于原告要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)支付欠付租金的違約金，法院考慮到原告還同時要求被告支付了上述房屋空置期間的租金損失，故對違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以酌情扣減至中國人民銀行同期貸款利率二倍的標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》

第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》

24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理?

承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。

25、 房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。

承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高，經(jīng)審查出租人實際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對違約金數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整。

26、 房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定?

因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

一、租賃合同中約定的違約金很高，不意味著完全能得到法律的支持，發(fā)生相應(yīng)情形時違約方無需被過高的違約金所“唬住”。違約金約定過高的，違約方可以請求法院予以適當(dāng)酌減，法院應(yīng)以守約方的實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。

二、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本書作者辦理同類案件的經(jīng)驗，因承租人根本違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償?shù)膶嶋H損失一般包括:免租期的租金損失(按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失)、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費損失等。例如，假設(shè)上述免租期的租金、房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費累計為200萬元的，人民法院一般最多可以上浮30%，確定違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任至多為260萬元，而不會按照合同約定的1000萬元判決違約金。對于出租方而言，有舉證證明其上述各項實際損失真實發(fā)生的證明義務(wù)。

三、考慮到實踐中房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會準(zhǔn)確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結(jié)合案件的具體情況(雙方的過錯情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況)，酌定一個合理的費用標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。由北京法院審理的案件中，損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

法院判決

按照涉案合同約定，租賃期限自2024年2月9日起至2024年2月8日止。2024年1月16日，寶澤康醫(yī)院向原告送達《退租申請》，明確表示其董事會已決議不再租賃涉案房屋，要求以先期交納的合同保證金和裝修保證金折抵欠繳的租金和其他有關(guān)費用。因為被告已經(jīng)明示不再履行合同義務(wù)，原告對此表示同意，合同遂于當(dāng)日解除。

原告要求判令寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2024年11月14日至被告實際支付之日止按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍支付。

依照相關(guān)法律規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以為逾期違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。房屋租賃合同的違約方支付違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干解釋(二)》第二十九條的規(guī)定:以違約造成的實際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對違約金數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整。

鑒于涉案合同約定的違約金過高，原告已自行以欠付租金為基數(shù)，要求被告按照中國人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對違約金數(shù)額進行相應(yīng)調(diào)整，符合法律規(guī)定，但考慮到原告除向被告主張違約金之外，還要求被告支付房屋空置期間的租金損失，故本院對違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以酌情扣減至中國人民銀行同期貸款利率二倍的標(biāo)準(zhǔn)。

有關(guān)原告要求判令寶澤康醫(yī)院賠償原告3個月房屋空置損失費316909萬元之請求，合議庭認為:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同不符合約定的，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

根據(jù)原告陳述:被告寶澤康醫(yī)院于2024年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空，但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾，原告于2024年1月31日清理完畢，應(yīng)視為該院于次日即2024年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時房屋狀態(tài)良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對外出租。考慮到春節(jié)前后對房屋租賃市場的一定影響，本院推定原告房屋空置的合理期限為自2024年1月15日起至2024年3月1日止。據(jù)此，本院判定被告賠償原告閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失為15.8454萬元【31.690943萬元/季÷3個月)+10.5636÷2】。

案件來源

中國印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國際醫(yī)院管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，[北京市西城區(qū)人民法院(2024)京0102民初9476號]

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考慮到實踐中房屋空置費損失、重新出租房屋的中介費等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會準(zhǔn)確計算每一項損失的具體金額，而是通常會結(jié)合案件的具體情況(雙方的過錯情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況)，酌定一個合理的費用標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。由北京法院審理的案件中，損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月。

案例1:北京市朝陽區(qū)人民法院審理的方文姍與周智佳租賃合同糾紛一審民事判決書【(2024)朝民初字第20580號】認為，“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原告與被告簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律的強制性規(guī)定，故為合法有效。雙方均應(yīng)如約履行。合同約定“任何一方提前解除合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元的違約金”，被告雖稱雙方協(xié)商一致解除合同，本案情形與該條款不符，但考慮到被告提出了提前解除合同的意愿，雙方交接過程中也未對違約金條款進行變更約定并簽訂書面協(xié)議，原告至今并未放棄向?qū)Ψ街鲝堖`約金，故本院認為該條款應(yīng)當(dāng)適用，原告主張違約金本院予以準(zhǔn)許。至于違約金數(shù)額，法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少，本案中，被告提出違約金過高，申請法院酌減，在此情形下，本院綜合原告后續(xù)進駐涉案場地時間、涉案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情判處違約金七萬元。”

案例2:北京市朝陽區(qū)人民法院審理的北京高億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與褚偉男房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【(2014)朝民初字第04202號】認為，“原告要求被告支付相當(dāng)于四個月租金的解除合同賠償金3735324元......按照合同約定，被告應(yīng)于2012年12月19日前支付原告押金及第一個月租金，現(xiàn)被告認可其一直未支付，已符合雙方在合同中約定的原告行使合同解除權(quán)并要求被告支付解除合同賠償金的條件。故原告要求被告支付賠償金，有事實及法律依據(jù)，本院予以支持。但原告主張的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，從公平原則和誠實信用原則出發(fā)，結(jié)合雙方約定的租期，解除合同時間，被告過錯程度以及原告實際損失等，本院確定賠償金以訴爭房屋三個月租金標(biāo)準(zhǔn)為宜。”

案例3:北京市朝陽區(qū)人民法院審理的趙鋼與舒浩租賃合同糾紛一審民事判決書【(2014)朝民初字第15705號】認為，“就免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期系原告給被告經(jīng)營前裝修期間的租金優(yōu)惠，意在出讓部分可得利益，減少被告裝修成本，促使相對方與之完成締約，從而在合同約定期間內(nèi)獲取利益的行為。根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，雙方合作期間為60個月，但被告僅在免租期后3個月即以無法繼續(xù)經(jīng)營為由與原告解除合同，致使原告既出讓免租期租金利益又無法繼續(xù)獲得合作期間的租金收益，故被告應(yīng)按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償原告免租期租金損失。雙方于2013年3月31日協(xié)商解除合同，現(xiàn)原告向被告主張合同解除后的房屋空置損失，無事實依據(jù)，且原告提交的案外公司工商登記注冊基本信息網(wǎng)頁打印件不足以證明訴爭房屋是否曾出現(xiàn)空置狀態(tài)，故本院難以支持原告的請求。”

案例4:北京市朝陽區(qū)人民法院審理的中農(nóng)朗逸(北京)科技發(fā)展有限公司與北京宏宇方略商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【 (2024)京0105民初20988號】認為，“本案中，原告與被告簽訂《房屋租賃使用合同》事實存在，雙方權(quán)利義務(wù)明確。被告單方解除合同的行為確已導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，由于被告就其所述的因國家政策調(diào)整，針對國家機關(guān)所有房屋產(chǎn)權(quán)進行清理導(dǎo)致其單方解除合同的行為沒有舉證，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告沒有提供充分證據(jù)證明其于2024年12月28日搬離房屋的事實，根據(jù)原、被告簽訂的交接清單和原告發(fā)給被告的《關(guān)于房屋使用租賃押金的函》，原告于2024年1月29日與被告進行了房屋交接。故原告要求被告退還此后租金的主張，本院予以支持，對于退還之前租金的主張，本院不予支持。被告同意退還原告房屋及電話費押金，本院不持異議。關(guān)于補償金問題，從雙方合同約定看，該補償金本質(zhì)上為違約金。庭審中，被告提出了補償金標(biāo)準(zhǔn)過高的抗辯，考慮到原告提出的損失情況，合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院對補償金酌情予以調(diào)整......被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告中農(nóng)朗逸(北京)科技發(fā)展有限公司房屋押金、電話費押金四萬四千八百八十元;被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)支付原告中農(nóng)朗逸(北京)科技發(fā)展有限公司補償金四萬二千元”。

案例5:北京市第二中級人民法院審理的北京華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京倪氏海泰白云餐飲有限公司、北京倪氏海泰餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【(2024)二中民初字第06217號】認為，“最后，對于倪氏公司、白云公司稱華安公司主張的該部分滯納金過高，請求予以減少的抗辯意見，因滯納金具有違約金的性質(zhì)，本院結(jié)合雙方《租賃合同》的實際履行情況、雙方的違約情況等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，依法對倪氏公司、白云公司應(yīng)支付的該部分滯納金的數(shù)額予以酌定。

三年合同提前解約怎么賠償

法律主觀：

一、租賃合同提前解約該怎么賠償

處理此類糾紛的原則是， 租賃合同 中對此有約定的，按約定辦理;沒有約定的，應(yīng)看租賃合同能否繼續(xù)履行。當(dāng)合同確實無法繼續(xù)履行或者履行成為不必要時，合同才能解除。

至于租賃合同提前解除的賠償問題，如果租賃合同未對此約定，承租人單方解除合同的，應(yīng)由承租人賠償出租人的損失。一般來說，剩余租期超過3個月的，賠償數(shù)額按3個月租金計付;剩余租期不滿3個月的，賠償數(shù)額以剩余租期的租金計付。因此，就你的情況而言，你需賠償3個月的租金給房東。

二、提前解除房屋租賃合同需注意的問題

押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。

在 房屋租賃 合同中一般會涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。實際上，押金并非是提前解約的違約金。

之所以出租人要收取押金，是因為出租人把自己的房子和相關(guān)附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設(shè)定押金。從這個角度講，不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受以損害，押金都應(yīng)該退還。

除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。

三、方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定

律師會經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時詢問：“法律有沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?”

回答是沒有。在合同法中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原則：“有約定從約定，無約定以實際損失計。”

但是，房屋租賃合同解約時，如果沒有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準(zhǔn)確認定。

出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定?承租人要另尋房子租住，花費的時間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒找到，都很難準(zhǔn)確地認定實際損失數(shù)額。

承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以說“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個月的損失是合理的呢?你總不能永遠空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個月的。

所以，為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書面合同中。比如明確約定幾個月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。

這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張 違約責(zé)任 簡單方便;而違約方呢?對自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時就會有一個得與失的客觀衡量。對雙方都有好處。

租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任

一、租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任

1、租賃合同未到期提前解約的違約責(zé)任是，繼續(xù)履行采取補救措施或賠償損失等。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

2、法律依據(jù)；《中華人民共和國民法典》第五百七十七條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

二、提前解除租賃合同的必要手續(xù)有哪些

1、清點物品：合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點物品，退還剩余的租金和押金，上述過程應(yīng)該有書面文件予以證明；

2、簽訂文件：雙方簽訂一份《解除租賃合同確認書》的文件，在解除時雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問題在這份文件中明確；

3、保存文件：不管提前解約是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書面文件。協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認書》，協(xié)商不一致無法雙方簽訂文件的時候，守約一方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時間內(nèi)對方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時到法院提起訴訟。

提前解除租賃合同違約賠償標(biāo)準(zhǔn)

提前解約租房合同可以按照合同約定或全部租金的20%賠償。當(dāng)事人可以根據(jù)違約情形約定實際損失的數(shù)額，造成的損害較大時違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實際損失的30%。

店面提前退租違約金是多少錢

如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法典》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。一般來說合同違約金上限是不超過實際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。

違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。

租房提前退租怎么處理

租房提前退租可以雙方當(dāng)事人協(xié)商來確定違約金，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，承租人與出租人協(xié)商一致或者出現(xiàn)租賃物危害健康等情形時，承租人可以提前解除租賃合同。

希望以上內(nèi)容能對您有所幫助，如果還有問題請咨詢專業(yè)律師。

【法律依據(jù)】：

《民法典》第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。