業(yè)主收房時(shí)需注意哪些

1、在驗(yàn)房之前，如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

2、必須先驗(yàn)房后收住宅鑰匙。購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時(shí)間。

4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件。在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

（1、房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的。

（2、《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。

（3、開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對(duì)面積的實(shí)測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

收房主要步驟

1、開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。

2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。

3、業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。

4、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。

5、開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。

6、業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。

8、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。

9、業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

律師聊收房及入住后注意的法律問題(實(shí)錄）

主持人：各位網(wǎng)友，大家好，今天我們有幸請到了北京同達(dá)律師事務(wù)所的律師，同時(shí)也是專家答疑欄目的特邀律師李女士，給我們講一下收房及入住后應(yīng)注意的法律問題，請她做一個(gè)自我介紹。裝修問答網(wǎng)李律師：各位網(wǎng)友，大家好，非常高興有這樣的機(jī)會(huì)和大家進(jìn)行在線的交流，希望通過今天這樣的機(jī)會(huì)，給大家提供一個(gè)方便的溝通渠道，謝謝大家。主持人：李律師女士，您做我們欄目的專家答疑特聘律師已經(jīng)很長時(shí)間了，您發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友提出的問題主要集中在哪幾個(gè)方面呢？李律師：第一個(gè)是商品房買賣合同的簽署當(dāng)中遇到的一些問題，比如說產(chǎn)權(quán)證的辦理的一些時(shí)間，還有面積的違約責(zé)任怎么約定，將來出現(xiàn)誤差的時(shí)候。還有一個(gè)是開發(fā)商銷售房屋，五證是否齊全，銷售許可證是否具備，這種情況下是否應(yīng)該簽約，應(yīng)該注意到什么問題。第三個(gè)是入住以后，發(fā)現(xiàn)交出的商品房跟當(dāng)初的承諾有所不符，包括外部的一些規(guī)劃條件出現(xiàn)問題，怎么跟開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。還有是涉及到開發(fā)商違約之后，如何進(jìn)行退房，把損失降到最低。最后是比較多的是物業(yè)管理方面出現(xiàn)的糾紛了。網(wǎng)友：我主觀上覺得房屋面積缺斤短兩，該怎樣申請什么部門復(fù)測？具體手續(xù)怎么辦？住房凈高只有2.65米，有關(guān)規(guī)定是該不低于多高呢？李律師：首先，房屋在交付的時(shí)候，開發(fā)商必須要提供一個(gè)由房地局測繪大隊(duì)出局的實(shí)測面積表，必須要求開發(fā)商提供那個(gè)，看一下這當(dāng)中的面積和您買賣合同當(dāng)中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊(duì)提出一個(gè)復(fù)測的申請，由他們進(jìn)行復(fù)測。這之后如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級(jí)的測繪大隊(duì)進(jìn)行復(fù)測了。關(guān)于房屋的凈高，有一個(gè)住宅建筑規(guī)范，最高不得超過2.8，最低不得低于2.5。網(wǎng)友：我最近在馬蓮道買了一套商品房，本來合同約定是7月30日入住，開可是開發(fā)商要求入住要繳納大型基金和契稅，否則不予辦理入住，我現(xiàn)在也沒有拿到鑰匙，該怎么辦呢？李律師：開發(fā)商通常的做法是先簽物業(yè)管理公約，交物業(yè)管理費(fèi)及還有契稅等等，然后才給鑰匙，這實(shí)際上是程序的顛倒，當(dāng)購房人足額繳納了房價(jià)款之后，開發(fā)商必須按照合同的日期交付符合條件的商品房，這之后才涉及到產(chǎn)權(quán)證的辦理、契稅的繳納、公共維修基金的繳納，因此，購房人可以讓開發(fā)商履行交付義務(wù)，如果開發(fā)商拒絕的話，業(yè)主可以向法院或者是仲裁委提出訴訟或者是仲裁，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。網(wǎng)友：如果說入住以后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)夜間的車輛，尤其是重型卡車特別多，導(dǎo)致噪音超過標(biāo)準(zhǔn)，是否要求退房？李律師：這個(gè)理由不是很充分，但是可以通過業(yè)主管理委員會(huì)向物業(yè)公司提出這樣的要求，或者他們直接向物業(yè)管理公司提出這樣的請求，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司有義務(wù)也有責(zé)任維護(hù)小區(qū)居住環(huán)境上的安寧。裝修問答網(wǎng)網(wǎng)友：交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)樓房外立面的顏色改變，該怎么辦呢？李律師：樓房的外立面的顏色改變，開發(fā)商必須在征求業(yè)主的同意之后才可以對(duì)樓房的外立面作出改變，我們當(dāng)初購房的時(shí)候，這也是我們選擇這個(gè)房屋的一個(gè)因素，可以通過業(yè)主委員會(huì)向開發(fā)商提出這樣的要求。網(wǎng)友：如果外立面顏色的改變，當(dāng)時(shí)沒有簽定合同怎么辦？李律師：有沒有一些樓書或者是宣傳單上有沒有做過這樣的描述呢？必須要有一些證據(jù)，不然的話，將來走到訴訟也好，仲裁也好，缺乏對(duì)當(dāng)初的證據(jù)，就比較難以支持我們的主張。網(wǎng)友：入住了一段時(shí)間以后，發(fā)現(xiàn)房子滲水怎么辦？李律師：根據(jù)住宅使用說明書和保證書，要求開發(fā)商提供維修和修繕的服務(wù)，如果是房屋結(jié)構(gòu)上的問題，屬于質(zhì)量問題，可以向開發(fā)商提出一定的索賠。網(wǎng)友：按合同規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)你所購買的房屋有面積缺斤短兩的問題，或者對(duì)方?jīng)]有按時(shí)交付鑰匙，那么你有權(quán)拒絕購買，開發(fā)商可以還給您首付款，現(xiàn)在房屋面積出現(xiàn)了小小的問題，可以拒絕購買，但是目前房子已經(jīng)升值了很多，是不是就應(yīng)該忍氣吞聲呢？

李律師：有一個(gè)正負(fù)3%的范圍，如果是在3%之內(nèi)，就沒有要求退房的權(quán)利，如果超過了3%，就有退房的權(quán)利。網(wǎng)友：購房意向書和購房合同有什么區(qū)別？李律師：作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。網(wǎng)友：我最近在牛街附近買了一套商品房，裝修完畢以后，發(fā)現(xiàn)該戶的鐵門變形，開啟不順利，找了開發(fā)商修了好幾回也沒有修好，您覺得我是否可以由此退房呢？李律師：這是由裝修公司安裝的還是開發(fā)商提供的？首先要確定責(zé)任在誰的問題，如果是裝修公司安裝上出現(xiàn)問題，那就是裝修公司的責(zé)任，如果是開發(fā)商提供的，一個(gè)是門的質(zhì)量存在問題，第二個(gè)方面是房屋的結(jié)構(gòu)有問題，導(dǎo)致門一種擠壓變形，不同的前提有不同的處理方式，所以請把問題描述得更詳細(xì)一些。主持人：如果說這個(gè)鐵門變形是這樣的問題，開發(fā)商是不是也應(yīng)該承擔(dān)一些連帶責(zé)任呢？李律師：房屋結(jié)構(gòu)的問題，就屬于質(zhì)量問題了，開發(fā)商必須承擔(dān)責(zé)任了。網(wǎng)友：在交房的時(shí)候，業(yè)主應(yīng)該特別注意哪幾項(xiàng)？李律師：特別注意的是，第一要開發(fā)商提供一個(gè)實(shí)測的面積表，第二必須要求開發(fā)商提供一個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，只有通過五竣工驗(yàn)收備案表取得之后，這個(gè)房屋才取得了綜合驗(yàn)收通過的標(biāo)準(zhǔn)，才能由第三人使用。第三點(diǎn)，看看房屋的外觀，包括主體結(jié)構(gòu)，墻面和地面，跟買賣合同當(dāng)中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處，如果有不符之處，要列清楚，最好讓開發(fā)商簽字蓋章。網(wǎng)友：開發(fā)商收房時(shí)，必須要業(yè)主向其繳納契稅，不交付鑰匙一事，作為業(yè)主我們應(yīng)該采取怎樣的措施？李律師：交付鑰匙和契稅的繳納，不是互為前提的一個(gè)關(guān)系，交付鑰匙是開發(fā)商的義務(wù)，契稅是和辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的，還必須是開發(fā)商代辦的情況下才必須交給開發(fā)商的。網(wǎng)友：房間的油漆脫落，是為什么呢？有什么解決的方法？李律師：可以簡單解釋一下，墻面油漆脫落有很多種因素影響，一種是裝修公司裝修的時(shí)候，裝修質(zhì)量不過關(guān)，還有一種可能性是因?yàn)榉课莸膲γ嬖谔幚砩媳旧泶嬖谝恍﹩栴}，這需要分清責(zé)任，可能需要鑒定一下是什么樣的原因。網(wǎng)友：請問商品房是不是完全擁有私有財(cái)產(chǎn)？李律師：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋，這個(gè)房屋當(dāng)然是和配偶房屋共有的關(guān)系了，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。主持人：是不是還要看產(chǎn)權(quán)的形式？因?yàn)楹芏嗟胤疆a(chǎn)權(quán)不是很規(guī)范。李律師：房屋所所有權(quán)證書必須是區(qū)和縣一級(jí)的資源管理部門才能頒布的，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格意義上來說不屬于法律意義上認(rèn)可的房子。首先是這個(gè)房子不能過戶到您的名下，而且可能還是違法的建筑，從規(guī)劃上來說有一個(gè)拆除的可能。網(wǎng)友：收房的時(shí)候，物業(yè)要代收每戶300元的電視入網(wǎng)費(fèi)，這個(gè)費(fèi)用收的合理嗎？李律師：根據(jù)當(dāng)時(shí)的買賣合同來處理，如果買賣合同當(dāng)中特別約定了這項(xiàng)費(fèi)用由開發(fā)商來承擔(dān)，那么他入住之后，不應(yīng)該向業(yè)主收取，如果沒有明確的界定，一般來說是由業(yè)主繳納的。網(wǎng)友：現(xiàn)在業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？李律師：物業(yè)管理費(fèi)，還有代收的水電燃?xì)赓M(fèi)用，如果沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)，但是繳納了其他費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司是沒有權(quán)利掐水?dāng)嚯姷模梢詤f(xié)商解決，如果沒有解決，可以向水電管理部門進(jìn)行投訴。網(wǎng)友：辦理入住手續(xù)的時(shí)候，開發(fā)商未能及時(shí)地出局竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主該怎么辦呢？李律師：作為業(yè)主來說可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

主持人：我想問您幾個(gè)問題。您這邊也代理了很多業(yè)主的案例了，就您接觸的這些案例來看，您覺得印象比較深的，向廣大業(yè)主和推薦的案例，給我們講一兩個(gè)可以嗎？李律師：可以，但是需要隱去一些必要的公司的名稱了。印象比較深的一個(gè)案例，業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初小區(qū)在買的時(shí)候，開發(fā)商曾經(jīng)承諾過小區(qū)有一個(gè)幼兒園，業(yè)主入住幾個(gè)月時(shí)間之后，發(fā)現(xiàn)幼兒園的位置向東邊移了一部分，層數(shù)也加高了，幼兒園的性質(zhì)也變了，變成了街道派出所的性質(zhì)，業(yè)主就認(rèn)為這是開發(fā)商違反當(dāng)初約定的行為，就準(zhǔn)備跟開發(fā)商進(jìn)行訴訟。在處理的過程當(dāng)中，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)幼兒園的地塊不是開發(fā)商所有，報(bào)建單位也不是開發(fā)商，這種情況下，開發(fā)商是否構(gòu)成當(dāng)初的合同欺詐的行為，第二是開發(fā)商到底有沒有權(quán)利對(duì)這個(gè)建筑物進(jìn)行處理，因?yàn)闃I(yè)主是要求把這個(gè)建筑物拆除。我們在處理當(dāng)中，核實(shí)了這個(gè)地塊之后，確實(shí)當(dāng)時(shí)的建筑單位和撥地單位都是另外的一個(gè)單位，跟開發(fā)商沒有關(guān)系，但是有一部分業(yè)主簽約的時(shí)候曾經(jīng)把這一部分內(nèi)容包括進(jìn)去了，開發(fā)商不存在合同欺詐的問題，但是存在著買賣違約，把這部分內(nèi)容簽進(jìn)合同的業(yè)主得到了一定的賠償，沒有包括的業(yè)主就敗訴了。通過這個(gè)案例想說的是，在合同簽訂的同時(shí)要做到比較完善，維護(hù)自己權(quán)益的條款最好都簽到里頭去，免得入住以后發(fā)生糾紛，沒有合理的依據(jù)。主持人：您剛才說，沒有簽這部分內(nèi)容的業(yè)主沒有得到賠償，但是業(yè)主和開發(fā)商簽訂的合同是很重要的，如果不簽訂的話他的權(quán)益就得不到相應(yīng)的保證，是這樣嗎？李律師：是這樣的。主持人：您有物業(yè)管理方面的案例嗎？李律師：物業(yè)管理方面的案例不多，經(jīng)常出現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)管理公司不滿的情況下，拒交物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理公司起訴業(yè)主，這種情況就比較普遍了。從物業(yè)管理公司來說，收費(fèi)的權(quán)利應(yīng)該是得到了保證的，除非他確實(shí)存在過錯(cuò)，沒有能為業(yè)主提出一個(gè)符合要求的服務(wù)，這種前提下，才有起訴的權(quán)利。還有業(yè)主想退房，連貸款銀行的還款都全部停止了，這樣的話導(dǎo)致的后果其實(shí)是給業(yè)主增加了一些不必要的開支，貸款銀行起訴之后，業(yè)主要承擔(dān)一些違約費(fèi)用，包括罰息等等，要把關(guān)系分清一些，跟貸款銀行是一個(gè)關(guān)系，跟物業(yè)管理公司是一個(gè)關(guān)系，跟開發(fā)商是另一個(gè)關(guān)系，不要因?yàn)橐粋€(gè)關(guān)系出現(xiàn)問題，而把其他關(guān)系混為一談，反而給自己增加麻煩。主持人：您剛才說，業(yè)主訴訟期間，比如說他是一個(gè)貸款的業(yè)主，跟銀行的關(guān)系，他是否也需要向銀行繳納按揭款？李律師：您說的是退房的住戶，他還是要向銀行繳納本金和利息的，他和銀行的關(guān)系并沒有終止，也沒有得到銀行的認(rèn)可，可以停止。在跟開發(fā)商解決之后再跟銀行解除各種關(guān)系，或者是起訴的時(shí)候把這一塊也起訴進(jìn)去，可以暫時(shí)解除關(guān)系。網(wǎng)友：如果說我想買二手房，需要哪些手續(xù)？李律師：首先要確定買賣的二手房的性質(zhì)，是商品房，是經(jīng)濟(jì)適用住房還是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手續(xù)辦理方式，需要跟房屋的賣房簽署一個(gè)正式的房屋轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，拿各自的身份證件，到房屋所在地的房屋土地管理部門繳納過戶的手續(xù)，包括契稅、個(gè)人所得稅等等稅費(fèi)的繳納。主持人：有一些網(wǎng)友對(duì)公房上市有一些問題，過去是原單位分成，現(xiàn)在好象不是了。李律師：業(yè)主取得的是完全所有權(quán)，除非當(dāng)時(shí)的買賣合同里，跟原來的產(chǎn)權(quán)單位還有特殊的約定，這個(gè)房屋是屬于他們個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，可以自由地處置，但是受益分成上是有規(guī)定的，比如說房屋四千作為一個(gè)起算點(diǎn)，四千以下的成交額，單位從中不收取任何的分成，四千到五千這個(gè)檔，是20%左右，五千以上是30%，是這樣的逐漸累加的過程。網(wǎng)友：我在以前的老房興建一處新的房屋，這是不是允許呢？李律師：那必須要取得用地的許可，其次還有規(guī)劃部門的許可，如果這兩部分的手續(xù)都做完是允許的。

網(wǎng)友：如果說入住的時(shí)候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？李律師：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來源在哪個(gè)方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。網(wǎng)友：我住的是單位的公房，交錢購買已經(jīng)兩年了，單位還沒有給房產(chǎn)證，該如何是好呢？李律師：是以成本價(jià)購買的話，他拿到了單位的付款憑證之后，可以要求單位盡快辦理產(chǎn)權(quán)，如果單位有拖延，可以向房屋部門投訴，請求房屋部門督促單位辦理產(chǎn)權(quán)，如果這一塊仍然行不通，可以起訴單位，要求他履行當(dāng)初的買賣合同。網(wǎng)友：用地是自己的，還要申請嗎？李律師：因?yàn)槌藝颐魑囊?guī)定屬于集體所有的土地之外，土地都是國家的，首先要確認(rèn)一下土地的性質(zhì)是什么，因?yàn)榧幢闶寝r(nóng)村那種自留地和宅居地，也要經(jīng)過一定的批準(zhǔn)手續(xù)才可以興建的。主持人：現(xiàn)在有一些網(wǎng)友對(duì)契稅的繳納還是有一點(diǎn)糊涂。李律師：契稅最新標(biāo)準(zhǔn)是，20平米以下的是1.5%繳納，20平米以上的按照3%繳納的。房屋的建筑畢竟不是私人的，可以任意而為的行為。主持人：前一段時(shí)間，秦兵律師提出204條補(bǔ)充協(xié)議的東西，也是引起了軒然大波，就您的眼光來看，這204條有沒有他的積極作用？他目前不能在京城廣泛推行的主要原因是什么？李律師：首先我要對(duì)秦兵律師的204條的制定，所有律師的同行來說，我非常佩服他，他的專業(yè)知識(shí)也是非常廣泛和牢固的，從我們的實(shí)踐當(dāng)中經(jīng)驗(yàn)來看，204條跟開發(fā)商談判，支持率都非常低，我同時(shí)也給開發(fā)商做一些項(xiàng)目，204條款的具體內(nèi)容來看，有一些條款是過于詳盡和累贅的條款，我們實(shí)踐當(dāng)中要是以達(dá)成為目的，原則問題上掌握住了，大的問題上掌握住的時(shí)候，必要的時(shí)候也是雙方互相讓步，互相談判的過程。網(wǎng)友：我是房改后進(jìn)入單位工作的，可以申請買嗎？國家有沒有相應(yīng)的政策呢？李律師：可以申請購買，只要產(chǎn)權(quán)單位同意出售。這一塊跟我的專業(yè)有一點(diǎn)點(diǎn)偏差，房改售房做得比較少，需要的話可以再查一下，做一個(gè)詳盡的解答。網(wǎng)友：望京西園A5區(qū)的住戶，每個(gè)地下室都住滿了打工的人，他們有權(quán)利這樣做嗎？怎樣才能維護(hù)我們的權(quán)益？李律師：如果是公攤的財(cái)產(chǎn)，必須爭得業(yè)主的同意，如果不屬于公攤的范圍，影響了業(yè)主的安全居住的環(huán)境，業(yè)主也有權(quán)利要求予以糾正。主持人：現(xiàn)在小區(qū)也出現(xiàn)一些問題，物業(yè)公司私自允許某一家政公司或者是小商小販進(jìn)行經(jīng)營，是不是要經(jīng)過業(yè)主的許可？李律師：首先要看他用的房屋是哪一塊的，如果是公攤面積的房屋，屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過業(yè)主的同意，如果是為小區(qū)的業(yè)主提供一種比較合適的服務(wù)，他應(yīng)該跟業(yè)主有一個(gè)提前的通知，小商小販?zhǔn)菍儆诮沟姆秶仨毴〉脴I(yè)主的同意。如果沒有經(jīng)過業(yè)主同意進(jìn)來之后，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司對(duì)這種行為予以制止。主持人：就現(xiàn)在的物業(yè)管理來看，北京市物業(yè)管理問題也是很多，就您接觸的小區(qū)來看，有沒有物業(yè)和業(yè)主之間的溝通比較順暢的？可以推行的有效途徑呢？裝修問答網(wǎng)李律師：如果做得比較好的物業(yè)管理公司，一般跟業(yè)主有定期的溝通，發(fā)生一些情況的時(shí)候，會(huì)跟業(yè)主進(jìn)行及時(shí)的事前的協(xié)商，并且把很多的情況對(duì)業(yè)主是坦誠相告的方式。還有一部分物業(yè)管理公司，可以為部分業(yè)主提供全面周到的服務(wù)，比如說幫業(yè)主照顧老人兒童，這種情況下，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間比較和平和友好的氣氛下，能夠共同把小區(qū)做得更好。主持人：我們業(yè)主俱樂部也開了很多業(yè)主論壇，里面也有不少入住的小區(qū)，有物業(yè)人員和業(yè)主進(jìn)行網(wǎng)上互動(dòng)，您是怎樣看待這種溝通形式的？

李律師：我覺得這種溝通形式是比較積極的，也比較有效的，很多事情，大家說出來之后，可能達(dá)到了一種互相溝通，互相諒解的效果，如果大家都不說，采取避而解決的態(tài)度，肯定是解決不了這個(gè)問題。網(wǎng)友：開發(fā)商要求入住時(shí)交契稅我要是不想交呢？是不是必須改啊？李律師：這要看您是不是委托開發(fā)商幫您辦理產(chǎn)權(quán)證了，并且是不是到了辦理的時(shí)間，如果到了時(shí)間，可以給開發(fā)商繳納這部分，由他及時(shí)給您辦理產(chǎn)權(quán)證，如果您想自己辦理的話，也可以不向開發(fā)商繳納。主持人：您剛才提到了業(yè)主可以自己辦理產(chǎn)權(quán)證，他這方面也沒有什么經(jīng)驗(yàn)，能說一下具體的辦理手續(xù)或者是需要哪些程序嗎？李律師：這個(gè)程序比較煩瑣一些，有一個(gè)前提，文件和資料必須提交給土地管理局，和開發(fā)商共同去辦理，手續(xù)比較煩瑣，時(shí)間也比較長，所以往往采取的方式是開發(fā)商代位辦理，或者是開發(fā)商委托一家中介機(jī)構(gòu)辦理，這樣程序上比較快一些，時(shí)間上也很快，節(jié)省了業(yè)主很多的精力。主持人：最近因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問題，發(fā)生了不少糾紛。有一條消息說有一家開發(fā)商在一期售房的時(shí)候，交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了分?jǐn)偯娣e有超出的部分，在二期交房的時(shí)候就把這部分多余的全款退給了業(yè)主，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看呢？李律師：開發(fā)商當(dāng)初做房屋整體規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該把分?jǐn)偟姆秶兔娣e都報(bào)送房屋土地管理局，還要由他們進(jìn)行備案，交付房屋的時(shí)候，首先可以要求看一下具體的范圍，和合同當(dāng)中規(guī)定進(jìn)行對(duì)照，如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，可以由開發(fā)商予以糾正。也不排除開發(fā)商確實(shí)存在一些違規(guī)操作的行為。

網(wǎng)友：請問一個(gè)房間凈層高一半是二米五，一半是二米四，中間只有二米三，這怎么辦？是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)？李律師：這是低于建筑標(biāo)準(zhǔn)最低限了。網(wǎng)友：業(yè)主應(yīng)該如何申述呢？李律師：根據(jù)他合同的一些約定，這達(dá)到了退房的條件，可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償，如果這個(gè)房屋已經(jīng)是這種情況了，首先看業(yè)主自己的想法，這個(gè)房屋是否還想繼續(xù)居住，如果不想繼續(xù)居住了，可以要求開發(fā)商退房。網(wǎng)友：一些小區(qū)入住的時(shí)候出現(xiàn)了亂收費(fèi)的問題，本不應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用，都加到業(yè)主的頭上，政策規(guī)定的入住之后應(yīng)該繳納的費(fèi)用都有哪些呢？李律師：其實(shí)就是物業(yè)管理公司繳納的一些物業(yè)管理費(fèi)，還有小區(qū)制作一些門卡、門鏡的成本費(fèi)用，除此以外沒有其他的費(fèi)用。主持人：今天聊天的時(shí)間就到此結(jié)束，感謝李律師女士的精采講解，下次再見。李律師：謝謝各位網(wǎng)友，再見。

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開發(fā)商交房業(yè)主收房的注意事項(xiàng)

1、注意收房期限。一般開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。

2、注意看開發(fā)商是否有逾期交房。接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房，可以直接與購房合同的交房時(shí)間做對(duì)比。

3、確定房屋是否達(dá)到交付條件。在辦理收房手續(xù)前要檢查開發(fā)商是否具備三證兩書一表，這是開發(fā)商交房應(yīng)提供的文件。

4、注意做好房屋驗(yàn)收。收房過程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件)，確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。

5、驗(yàn)收有問題的要明確標(biāo)出，要求開發(fā)商整改，在驗(yàn)收房屋完全沒問題后才能正式簽字收房。

業(yè)主收房驗(yàn)房注意事項(xiàng)

1、看合同核面積

看室內(nèi)的實(shí)際設(shè)備是否跟合同中標(biāo)注的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏情況，對(duì)比下結(jié)構(gòu)圖看是否跟實(shí)際一致。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：一般情況下，房屋合同中的面積和實(shí)際面積差在2%以內(nèi)的沒什么問題，如果誤差超過2%的話，可以按照合同約定賠償。

2、用卷尺測

在測量的時(shí)候可以自帶一個(gè)卷尺，用卷尺測量一下看是否跟合同中相符。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：這些數(shù)據(jù)好記錄在一個(gè)小本上，同時(shí)可以把驗(yàn)房中的數(shù)據(jù)以及問題寫在物業(yè)提供的驗(yàn)收單上面。

3、查下水看漏堵

用盆水向各個(gè)下水口灌水，看水流是否通暢，正常情況下應(yīng)該聽到的是咕嚕咕嚕的聲音，應(yīng)該保證無積水，水龍頭要打開測試一下看是否出水正常。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：在檢查完這些之后，應(yīng)該將下水口封堵處理，避免裝修垃圾進(jìn)入堵住管道。

4、錘子輕敲聽空裂

自己準(zhǔn)備一個(gè)小錘子，在驗(yàn)收的時(shí)候可以輕輕敲擊墻面，看是否有空鼓情況，如果有的話應(yīng)該及時(shí)告知開發(fā)商。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：如有空鼓，務(wù)必要求物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，影響鄰居關(guān)系。

5、墻面不滴水無裂縫

檢查一下墻體的平整度，看是否有滲水、裂縫的情況，尤其要注意一下頂面和外墻是否有水跡，如果有的話應(yīng)該盡快查明原因。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：如果墻面出現(xiàn)裂縫的話一般危險(xiǎn)性不大，但是如果發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)之間的接口處有裂縫，那么一定要通知開發(fā)商。如果買的頂層的話，要注意房間的頂面是否有滲水情況。

6、門窗靈活聽隔音

如果是帶裝修的房子，有室內(nèi)門的話，可以試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也能了解一下密封性。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：為了達(dá)到好的防水效果，衛(wèi)生間的門好離地面1.5厘米。

7、拉斷電閘看分路

將總閘關(guān)閉之后看室內(nèi)是否完全斷電，分別檢查一下各個(gè)分閘所控制的線路，可以用萬用表來測試一下電路是否通暢。

收房驗(yàn)房應(yīng)該注意的是：不要忘記打開電視、電話的線路接口，看看插座中是否有線，排除虛設(shè)情況。

交房時(shí)要注意的問題有哪些

交房時(shí)要注意的問題有哪些

1、注意看交房日期是否逾期

(1)買房人收到交房通知書后，應(yīng)該先查看一下開發(fā)商是否有根據(jù)合同規(guī)定按時(shí)交房。假如開發(fā)商逾期交房的話，那么買房人應(yīng)該提出處理意見，并且根據(jù)開發(fā)商的回復(fù)來決定是否前往辦理收房手續(xù)。

(2)假如開發(fā)商沒有逾期交房的話，那么買房人接到收房通知以后，應(yīng)該根據(jù)通知約定的時(shí)間前往收房，不過買房人最好不要在前兩天去辦理收房，因?yàn)樵谀莾商燹k理收房的業(yè)主有很多，那么開發(fā)商的工作人員就沒有很多時(shí)間陪自己驗(yàn)收房子，所以往后推幾天再去交接房屋會(huì)比較好。

2、交房文件不能忘

(1)交房時(shí)應(yīng)該查看開發(fā)商是否具備“三書一證一表”，其中“三書”包括：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，而“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。

(2)“三書一證一表”是開發(fā)商竣工后經(jīng)過相關(guān)部門驗(yàn)收合格后頒發(fā)的權(quán)威證明。假如在交房時(shí)開發(fā)商無法將這些證件準(zhǔn)備齊全的話，那么買房人可以拒絕收房，而且產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任也是由開發(fā)商自己承擔(dān)。

3、面積測量要仔細(xì)

交房時(shí)應(yīng)該查看合同中的房屋面積和實(shí)際房屋面積之間的誤差，在測量實(shí)際房屋面積時(shí)，應(yīng)該帶上專業(yè)人士和購房合同、補(bǔ)充協(xié)議等重要文件。假如房屋面積的誤差是3%以內(nèi)，那么買房人和開發(fā)商可以根據(jù)購房合同中的相關(guān)約定對(duì)買房款進(jìn)行多退少補(bǔ)。假如房屋面積的誤差是3%以上，那么買房人可以要求開發(fā)商退補(bǔ)相應(yīng)的買房款和利息。

4、仔細(xì)審查房屋的質(zhì)量

交房時(shí)應(yīng)該查看房屋是否和購房合同中的約定一致，具體包括：房屋戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。假如不一致的話，買房人可以要求退房。另外還要查看房屋是否存在質(zhì)量問題，假如發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的話，應(yīng)該要求開發(fā)商進(jìn)行修理，等到房屋修理好以后再重新進(jìn)行交房手續(xù)。

以上就是關(guān)于交房時(shí)要注意的問題有哪些的詳細(xì)介紹，希望可以幫助到各位有需要的朋友。交房的之前一定要學(xué)習(xí)一下相關(guān)的交房攻略，這樣才可以在交房的時(shí)候，確保自己的房屋有達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，避免后期出現(xiàn)問題。

關(guān)于收房應(yīng)注意哪些問題的相關(guān)解答

當(dāng)今社會(huì)買房是大多數(shù)人都要面臨的大事，但是買房的過程中會(huì)碰到各種問題。有的人可能連買房的步驟和規(guī)則都沒有弄清楚便稀里糊涂地付了錢，也不知道收房應(yīng)注意哪些問題，收了房才發(fā)現(xiàn)房子有各種問題，這時(shí)候再去找房地產(chǎn)開發(fā)商就為時(shí)未晚了。所以收房應(yīng)注意哪些問題呢？今天就給大家總結(jié)了幾點(diǎn)特別需要注意的事項(xiàng)。

一、交付注意合同中關(guān)于房款的約定

收房應(yīng)注意哪些問題呢？按常理來說，普通的商品房是要等房款全部結(jié)清后才可以交付的，若購房者在約定時(shí)間之內(nèi)沒有結(jié)清應(yīng)付房款，房地產(chǎn)開發(fā)商是有將房屋交付時(shí)間推遲的權(quán)力的。所以，買房時(shí)就應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好房屋什么時(shí)候交付。

二、明確物業(yè)費(fèi)問題

一般房地產(chǎn)開發(fā)商和自己公司選聘的物業(yè)公司會(huì)簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，購房者在和房地產(chǎn)公司簽署相關(guān)購房合同的時(shí)候，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供他與相關(guān)物業(yè)公司簽訂的協(xié)議，并且在購房合同中要有明確的物業(yè)管理費(fèi)具體事項(xiàng)說明。這樣可以防止交房后物業(yè)隨意漲價(jià)。

三、先驗(yàn)房再交費(fèi)

很多房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)讓購房的人先交相關(guān)費(fèi)用后才能去驗(yàn)房，這個(gè)是不符合規(guī)定的，交房有權(quán)要求先驗(yàn)房再收房，購房者最好請相關(guān)專業(yè)人士陪同驗(yàn)房，驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)的各種問題寫在驗(yàn)房單子上交由房地產(chǎn)開發(fā)商整改。要是房屋交付以后再去驗(yàn)房，萬一房屋有各種問題，而責(zé)任在誰就很難說清楚了。

四、請專業(yè)人士指導(dǎo)收房

為了避免房地產(chǎn)商在合同上鉆空子，收房的時(shí)候也可以與其他業(yè)主一起收房，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許更可以請一個(gè)專業(yè)的律師指導(dǎo)。

收房陷阱很多，新手更需注意，

收房需要注意哪些問題

要注意收房流程，收房的正常流程是先驗(yàn)后簽收房手續(xù)；要檢查相關(guān)手續(xù)，收房的時(shí)候，開發(fā)商必須提供相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)及相關(guān)證明；注意驗(yàn)收內(nèi)容，可以根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收；注意物業(yè)費(fèi)用，不同的物業(yè)收取的費(fèi)用期限是不一樣。具體內(nèi)容如下：

1、注意收房流程

很多購房者在收房的時(shí)候都被開發(fā)商牽著鼻子走，根本就無法按照正常的收房流程進(jìn)行收房。收房的正常流程是先驗(yàn)后簽收房手續(xù)，但有的開發(fā)商要求業(yè)主必須先將費(fèi)用交齊后才讓進(jìn)新房查看。面對(duì)這種情況，購房者也可以在收樓文件中注明房內(nèi)情況未看或未驗(yàn)房等字樣，以防出現(xiàn)問題。

2、檢查相關(guān)手續(xù)

收房的時(shí)候，開發(fā)商必須提供相應(yīng)的驗(yàn)收手續(xù)及相關(guān)證明。購房者可以向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《住宅使用說明書》。這些證書對(duì)房地產(chǎn)商有束縛作用，如果購房者購買的房屋出現(xiàn)了屬于開發(fā)商的問題，就可以以此來追究其責(zé)任。

3、驗(yàn)收內(nèi)容

購房者一定要在售房之前先了解房屋驗(yàn)收的內(nèi)容，并且準(zhǔn)備一些驗(yàn)房的小工具。如果購房者不知道怎么驗(yàn)房，可以根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，比如說墻面、門窗等，還要注意管道、防水等隱蔽工程，在收房的時(shí)候做好記錄。

4、注意物業(yè)費(fèi)用

購房者在收房屋的時(shí)候還可能需要交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)在購房者收房時(shí)就要求業(yè)主繳納，并且很可能是收取一年的。其實(shí)并沒有明確規(guī)定交房的時(shí)候一定要先交物業(yè)費(fèi)，不同的物業(yè)收取的費(fèi)用期限是不一樣，并且收取標(biāo)準(zhǔn)還需得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)。