二手房買賣違約金的法律規(guī)定

法律主觀：

一、二手房買賣違約金法律上有哪些規(guī)定

二手房買賣違約金法律上的規(guī)定：《民法典》第五百八十五條【違約金】當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

二、違約金都有哪些

違約金是指當事人在合同中約定的或法律所規(guī)定的，一方違約時應(yīng)支付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金可分為以下三種：

1.法定違約金。從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定來看，法定違約金主要有以下幾種情況：

(1)由法律、法規(guī)具體規(guī)定違約金的數(shù)額。

(2)由法律、法規(guī)直接規(guī)定違約金的固定比率。

(3)由法律、法規(guī)直接規(guī)定違約金的比率幅度，具體比率由當事人在此幅度內(nèi)具體商定。

2.約定違約金。約定違約金主要有兩種情況：

(1)法律、法規(guī)對違約金未作具體規(guī)定，完全允許當事人約定的違約金。

(2)法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額、比率或幅度，但是又允許當事人自行協(xié)商，或規(guī)定當事人的約定優(yōu)于法定的違約金。

三、合同違約金據(jù)具有什么特征

合同違約金據(jù)具有的特征有：

1.可以由當事人在訂立合同時協(xié)商確定。當事人可以約定違反合同的一攬子違約金，也可以僅就遲延履行、瑕疵履行、不完全履行等約定單項違約金。

2.違約金的數(shù)額是預(yù)先確定的。

3.違約金的適用不完全以實際損害為前提，也不以損失大小為絕對的支付標準。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百八十四條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違約可能造成的損失?！吨腥A人民共和國民法典》第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

二手房買方違約判賠20%

訂合同的時候一般要約定違約金，特別是房屋買賣合同，一般涉及的金錢較多，加上房地產(chǎn)價格的波動較大，一旦一方違約，不管是買方，還是賣方，可能就會遭受較大的損失。但是，按照規(guī)定，房屋買賣合同中有約定違約金的，不是自主說好多少就行的，其范圍還得根據(jù)法律的規(guī)定。違約金是有一定的范圍，法院支持二手房買賣合同約定20%違約金，而且根據(jù)法律的規(guī)定，違約金的上限是不能超過損失的百分之三十。

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。

二手房買賣中的違約金調(diào)整

二手房買賣中的違約金調(diào)整

一、關(guān)鍵詞:二手房買賣、違約金、調(diào)整、填平原則

在二手房買賣合同中，買賣雙方經(jīng)常就某些特別關(guān)心的事項約定違約金條款。就筆者所見幾大中介提供的格式條款中，約定的違約金數(shù)額往往較高，甚至部分約定的違約金數(shù)額達到了總房價款的 20%。司法實踐中，一旦合同當事人違約，約定多少違約金法院就會判決多少嗎?

二、懂法重點：

第一，什么是違約金?《民法典》第585條第1款規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。因此，違約金，是指合司雙方對合同履行中出現(xiàn)違約情形時預(yù)先約定的責任承擔方式。約定違約金的優(yōu)點在于守約方無需舉證證明損失數(shù)額，即可通過約定要求違約方承擔責任。

第二，生效判決如何看待違約金的性質(zhì)?理論上，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，在合同法的違約責任領(lǐng)域一般適用填平原則，即守約方應(yīng)獲違約賠償填平其因違約產(chǎn)生的損失即可。因此，《民法典》第585條第2款規(guī)定約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。正因為法律明確規(guī)定違約金以實際損失為基礎(chǔ)，生效判決對違約金的功能還作出如下認定:違約金條款在功能上以補償為主，懲罰為輔。通俗來說，無論違約金如何約定，在當事人對違約金的數(shù)額提出異議的情況下，法院需要審查違約金是否過分高于或低于實際損失。確保違約金能夠充分補償守約方實際損失并適度懲罰違約方。

第三，對方違約時應(yīng)該如何主張違約金?

實踐中，對違約金條款的適用，有生效判決指出:在違約責任的證明責任的分配上，違約方認為違約金過高請求酌減的，應(yīng)首先由違約方承擔違約金約定明顯過高的初步證明責任，之后證明責任轉(zhuǎn)移至買受人，由其證明具體損失。調(diào)整違約金，應(yīng)依照公平原則和誠實信用原則，根據(jù)案件具體情況，以違約造成的損失為基礎(chǔ)，綜合考量合同履行程度、當事人過錯程度、履行利益損失、是否存在過錯相抵、損益相抵、履行減損義務(wù)情形等因素。因此，在二手房買賣合同關(guān)系中，如果對方違約，作為守約方，我們必須盡可能收集足以自己實際損失的證據(jù)，在違約金足以彌補損失的情況下，向法院舉證證明實際損失，可以避免法院調(diào)整違約金;在違約金不足以彌補損失的情況下，通過證明實際損失情況申請法院調(diào)高違約金。

第四，我方違約時如何避免承擔不必要的違約責任?如前所述，《民法典》第585條第2款規(guī)定的違約金調(diào)整規(guī)則存在前提條件，即無論是調(diào)高還是調(diào)低違約金，均需以一方當事人申請為前置條件。在二手房買賣含同中，如因故已出現(xiàn)違約，訴訟中又認為對方主張的違約金過高則必須向法院來申請調(diào)整違約金除此以外，還應(yīng)該盡可能收集證據(jù)證明對方的實際損失情況，并以此為根據(jù)申請法院盡可能降低違約金數(shù)額，避免承擔不必要的違約責任。

三、1.典型案例:

嚴某與張某簽署房屋買賣合同，約定嚴某以700余萬的價格從張某處購買二手房一套。同時合同約定，張某在辦理完房屋所有權(quán)登記手續(xù)后3日內(nèi)將房屋內(nèi)戶口遷出，否則按總房價款的5%支付違約金。但在房屋辦理完過戶手續(xù)近一年后，嚴某發(fā)現(xiàn)其所購房屋內(nèi)還存有其他人的戶口。因此，嚴某向法院訴請張某賠償違約金35萬余元。

2. 法院判決：

法院生效判決認為:張某負有遷出戶口的義務(wù)而未履行構(gòu)成違約應(yīng)當承擔違約責任，但張某的違約行為并未給嚴某造成實際損失亦未對嚴某的戶口遷入造成影響，結(jié)合張某過錯程度、購房款數(shù)額、嚴某未提供證據(jù)以證明其損失等因素，最終認定雙方約定的違約金較高，對張某應(yīng)支付的違約金數(shù)額酌情下調(diào)至5萬元。