房屋租賃合同出租人提前解除合同案例

法律分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

房屋租賃合同如何提前解除

很多時(shí)候進(jìn)行 房屋租賃 ，當(dāng)事人之間都會(huì)就租賃期限作出約定，而通常也是到了約定的租賃期限之后，才會(huì) 解除租房合同 。但實(shí)踐中，可能會(huì)出現(xiàn)一些意外情況，此時(shí)就會(huì)提前解除租房合同。那 房屋租賃合同 如何提前解除呢? 一、房屋租賃合同能否提前解除? 房屋租賃合同能否提前解除?如果要提前 解除合同 ，需要滿(mǎn)足一定的條件才行。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，合同的解除方式有兩種，一種是協(xié)議解除，即雙方就提前解除房屋租賃合同達(dá)成了一致意見(jiàn);二是法定解除，即滿(mǎn)足法律規(guī)定的條件，即使合同尚未到期，一方當(dāng)事人也可以要求提前解除合同。 二、房屋租賃合同如何提前解除 (一)出租人可以提前解除房屋租賃合同的情況 承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除房屋租賃合同： 1、承租人擅自將承租的 房屋轉(zhuǎn)租 ，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的; 2、承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害了公共利益的; 3、承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租達(dá)一定時(shí)間的; 4、承租人違反合同擅自改變房屋用途的; 5、承租人嚴(yán)重?fù)p壞房屋或者輔助設(shè)備而拒不維修、拒不賠償?shù)? 6、出租人因不可預(yù)見(jiàn)的原因，如家庭人口聚增，確實(shí)需要收回房屋自住的，或者出租房屋發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)而需改建，并確有房管部門(mén)的。在此情形下出租人解除合同，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償承租人因遷出而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，而承租人一時(shí)又找不到房屋時(shí)，可由雙方協(xié)商在承租人所租住房屋中騰出一部分，而不能強(qiáng)令承租人騰房搬家。屬于改建情形的，改建后房屋仍出租時(shí)，原承租人有優(yōu)先的承租權(quán)。 (二)承租可以提前解除房屋租賃合同的情況 根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī) 的規(guī)定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租賃合同： 1、承租人已建有或購(gòu)有房屋，無(wú)需再繼續(xù)租賃他人房屋時(shí); 2、承租人舉家遷離租賃房屋所在的城市; 3、出租房屋發(fā)生重大損壞無(wú)法正常居住的如有傾倒危險(xiǎn)，出租人拒不進(jìn)行修繕的。 房屋租賃合同使雙方當(dāng)事人的行為都處于合同約定的制約之下，而合同的約定只是最為理想的情況，任何人都無(wú)法預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生的情況，因此，提前解除房屋租賃合同的情況并不少見(jiàn)，雙方當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)本著相互理解的原則處理此事，若實(shí)在無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)的，建議最好尋求 律師 幫助，以免給自身利益造成什么損失。

租賃合同提前終止的法律條款

法律主觀：

除非雙方對(duì)此有約定，否則未到期就解除租賃合同應(yīng)當(dāng)是違約。,《民法典》,第五百六十二條【合同約定解除】當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。,當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。,第七百零四條【租賃合同主要內(nèi)容】租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。,第五百七十七條【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。,對(duì)于出租人和承租人，只要在以下的情形內(nèi)解除租賃合同，就不算違約：,（一）房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。,1、房屋租賃協(xié)議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋；,2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協(xié)商收回租賃房屋；,3、承租人確實(shí)另有住房，承租房屋長(zhǎng)期閑置，不能物盡其用的；,4、屋承租人故意、或者過(guò)失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復(fù)或者賠償?shù)摹?（二）對(duì)于承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。,1、出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付；,2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的；,3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；,4、出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。,首先，押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問(wèn)題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。實(shí)際上，押金并非是提前解約的違約金。押金是為確保承租人在使用過(guò)程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設(shè)定的。因此，不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒(méi)有受以損害，押金都應(yīng)該退還。除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。,其次，法律沒(méi)有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)。在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則“有約定從約定，無(wú)約定以實(shí)際損失計(jì)”。因此，對(duì)于違約金應(yīng)該如何計(jì)算，應(yīng)當(dāng)由合同雙方當(dāng)事人具體約定，并且在合同中寫(xiě)明，可以參考下列方式：,1、如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任。,2、如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。,一般來(lái)說(shuō)，租賃合同還沒(méi)有到期的情況下，承租方或者出租方提前終止合同，都是一種對(duì)合同的違約，是要付違約金的。

法律客觀：

《民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。