小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

面對樓市價格的持續(xù)上漲，很多人都將眼光投向了二手房市場和小產(chǎn)權(quán)房，不過對于小產(chǎn)權(quán)房，很多朋友還是有不少疑問的，有人認為小產(chǎn)權(quán)房無法過戶。那么，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎，小產(chǎn)權(quán)房怎么更名過戶呢?馬上通過今天的文章來了解一下吧!

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

首先，小產(chǎn)權(quán)房合同以認定無效為原則，以認定有效為例外。例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。”即如果小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，在其上面所蓋的房屋自然也不具有完整的所有權(quán)，因此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)。

《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

該禁止性規(guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴格的限制，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實質(zhì)上是使用土地進行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同無效。

小產(chǎn)權(quán)房怎么更名過戶

小產(chǎn)權(quán)房過戶的大致三種方式：律師見證直接過戶、開發(fā)商更換合同過戶、村委及村委和開發(fā)商兩方過戶。這三種也是因為不同類型的小產(chǎn)權(quán)房，它的過戶是有些區(qū)別的。

1、律師見證直接過戶一般是私人農(nóng)民房開發(fā)商的房屋，這種一般過戶可以直接找律師見證方進行買賣過戶，買方和賣房通過一份新的律師見證書，見證此房屋轉(zhuǎn)讓給第三方，然后保存原一手合同。深圳農(nóng)民房私人開發(fā)商房屋也有一部分是通過開發(fā)商和律師所一并更改合同和律師見證書的，這樣的是需要被收取兩方的過戶費的

2、開發(fā)商更換合同過戶一般是有一定戶數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房，特殊是小區(qū)形式的。因為戶數(shù)比較多這種類型的房屋，原開發(fā)商會繼續(xù)接管房屋管理并參與二手房業(yè)主過戶流程。這種都是需要原合同重新更換的，至于律師見證可以做，也有不做的

3、村委及村委和開發(fā)商雙方過戶這種的房屋就是所謂的深圳村委房了，這種如何是購買合同甲方只有村委股份公司，那么過戶就只需要在村委股份公司進行就可以了，直接更改合同，需要的可以找律師過戶一同見證。如果甲方是公司開發(fā)商的，同時也有村委蓋章寄村委參與的，是需要兩方進行過戶，但是一般村委一房的過戶流程，開發(fā)商會處理，只需要在開發(fā)商管理處進行;但是也有少數(shù)部分是村委和開發(fā)商都有合同的，即兩份合同，那么這樣的就需要自己走兩處進行更名過戶。

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購買二手小產(chǎn)權(quán)合同有效嗎

法律分析：符合以下條件有效：1、當事人在訂立合同時必須具有相應(yīng)的訂立合同的行為能力。2、合同當事人的意思表示真實。3、合同不違反法律或者社會公共利益。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第四百六十五條

依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國民法典》第四百七十條

合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)標的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;（七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

二手小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

法律分析：二手小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

第一百五十五條，無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

城中村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

法律分析：城中村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是依法成立的，自成立時生效，不辦理產(chǎn)權(quán)登記，不影響房屋買賣合同效力，但當事人另有約定除外。當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。 國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。 國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

小產(chǎn)權(quán)房二手買賣合同有效嗎

法律主觀：

小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同部分有效。對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，應(yīng)當認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的如取得有關(guān)組織和部門批準，可以認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，應(yīng)作無效處理。

法律客觀：

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。《民法典》第二百一十五條當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。