二手房買(mǎi)賣(mài)怎么核實(shí)房屋權(quán)產(chǎn)問(wèn)題

二手房怎么查詢房屋產(chǎn)權(quán)

1、看房屋是不是有產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者在挑選二手房的情況下，最先應(yīng)當(dāng)看房屋是不是有產(chǎn)權(quán)證。一些_有申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，將會(huì)是由于存有解決不了的難題(如房地產(chǎn)商欠交政府部門(mén)花費(fèi)、設(shè)計(jì)方案變更沒(méi)經(jīng)準(zhǔn)許)，造成長(zhǎng)期內(nèi)沒(méi)法獲得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買(mǎi)該類房屋，需先把未辦產(chǎn)權(quán)證的原因搞清楚，對(duì)將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)性有充足預(yù)估，再?zèng)Q定是不是購(gòu)買(mǎi)。

2、看產(chǎn)權(quán)證真假。房屋交易前，購(gòu)房者一般會(huì)認(rèn)證產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)有效并并不是任何人都是考慮到的。辨別產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)蔚姆绞揭话隳軌驈目捶饷妗⒖醇埿汀⒖捶纻螛?biāo)識(shí)底紋背景、看發(fā)證機(jī)構(gòu)蓋公章、看許可證號(hào)、看縫紉、看附記、看圖紙等層面下手，可是最立即、合理的預(yù)防方式，是到房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)備案單位開(kāi)展查尋，核查產(chǎn)權(quán)的真實(shí)有效。

3、查清房屋是不是可發(fā)售。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要看農(nóng)田、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)聯(lián)是不是明確，有沒(méi)有遺留下糾紛案件難題。假如房屋存有被抵押、被人民法院被查封狀況等產(chǎn)權(quán)受到限制的狀況存有，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋后，將沒(méi)法圓滿獲得使用權(quán)，乃至將會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失。

4、看該房屋是不是有房屋共有權(quán)利人。假如房屋為多的人現(xiàn)有，則須賣(mài)房子人出示全部共有些人的身份證及愿意出售房屋的書(shū)面文檔；如果是夫妻現(xiàn)有資產(chǎn)，是不是歷經(jīng)賣(mài)家直系親屬的書(shū)面愿意；假如房屋已租賃，則須賣(mài)房子人出示承租方愿意售賣(mài)的書(shū)面建議；假如房屋已被抵押，則須賣(mài)房子人出示抵押權(quán)人愿意房屋售賣(mài)的書(shū)面文檔。

一般需要要查詢房屋產(chǎn)權(quán)和辦理手續(xù)是不是齊備。房產(chǎn)證是證實(shí)屋主對(duì)房屋具有使用權(quán)的唯一憑據(jù)，_有房產(chǎn)證對(duì)購(gòu)房者而言是有巨大風(fēng)險(xiǎn)性的。

購(gòu)買(mǎi)二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制：

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，需要注意該二手房的產(chǎn)權(quán)交易是否受限制，主要需要看看該二手房是否存在被抵押、訴訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題，如果有這些特殊性質(zhì)的房屋，就一定要謹(jǐn)慎了。

2、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證：

如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房屋長(zhǎng)期沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，那么這類型的房屋也是值得大家注意的，對(duì)于這類型的房產(chǎn)，很有可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在一定的問(wèn)題，所以才導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者要仔細(xì)查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法辦證。

3、共有人是否同意出售房產(chǎn)：

現(xiàn)在很多房屋的房產(chǎn)證上寫(xiě)的都不止一個(gè)人的名字，有些房產(chǎn)證上甚至有兩個(gè)或者三個(gè)名字，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要注意該房屋的共有人是否同意出售房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定：未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，所簽署的合同可能無(wú)法履行。

4、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：

有些賣(mài)方在出售房屋之前是先把房屋出租出去的，對(duì)于已經(jīng)有人承租的二手房，購(gòu)房者應(yīng)該問(wèn)清楚承租人的租期是多久，以及承租人是否知道該房屋要出售等問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)核實(shí)所購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而請(qǐng)求撤銷出售人與你的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

5、房屋的土地使用性質(zhì)：

房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還包括了該房屋的土地性質(zhì)如何，并不是所有的房產(chǎn)都是可以上市交易的，現(xiàn)在很多郊區(qū)的房屋是修建在集體土地上的，集體土地上的農(nóng)民房屋，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能直接賣(mài)給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

二手房首付款如何計(jì)算

1、二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣(mài)家的費(fèi)用，其首付款的計(jì)算方式為：凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額（凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款）；貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×70%（第一次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式,預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

2、二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過(guò)程中，關(guān)于二手房首付比例多少的問(wèn)題是可以跟賣(mài)家商量的，以一套總價(jià)100萬(wàn)的房屋為例，買(mǎi)二手房貸款時(shí)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。一般二手房評(píng)估價(jià)為總房?jī)r(jià)的80%，則總價(jià)100萬(wàn)的二手房評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)。