商業(yè)用地出讓方式

法律分析：商業(yè)用地的出讓有兩種方式：1、協(xié)議出讓；2、掛牌出讓。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式只有兩種：1、劃撥（國有企業(yè)可以使用劃撥土地）；2、出讓（其他性質(zhì)企業(yè)是出讓土地）。商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

法律依據(jù)：《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》 第六十七條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)推進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地使用效率，依法采取措施盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，激活農(nóng)村土地資源，完善農(nóng)村新增建設(shè)用地保障機(jī)制，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施和農(nóng)民住宅用地合理需求。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)村發(fā)展傾斜，縣域內(nèi)新增耕地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于折抵鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需建設(shè)用地指標(biāo)，探索靈活多樣的供地新方式。經(jīng)國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途并依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以依法通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，優(yōu)先用于發(fā)展集體所有制經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

土地使用權(quán)出讓的四種方式是什么

法律主觀：

土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：(一)招標(biāo);(二)拍賣;(三)協(xié)議;(四)國家和市人民政府規(guī)定的其他方式。用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情形除外。

法律客觀：

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標(biāo)； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由盛自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

土地使用權(quán)出讓的四種方式是什么？

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)限定》第二條，國有土地使用權(quán)出讓能夠采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式。

土地使用權(quán)的出讓主要包含有，拍賣出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓這四類方式。每種方式各有利弊，其中拍賣出讓增加了競(jìng)爭機(jī)制，政府可以獲得較大的利益，大家注意取舍。關(guān)于土地使用權(quán)出讓的四種方式，我在下文整理了相關(guān)內(nèi)容，大家可以了解一下。

關(guān)于土地使用權(quán)的出讓方式，《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”國土資源部2002年7月7日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)規(guī)定》有明確了一種新的出讓方式——掛牌出讓。因此，我國現(xiàn)行國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式就包括四種:拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議出讓。

1、拍賣出讓

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進(jìn)了競(jìng)爭機(jī)制，排除了人為干擾，政府也可獲得最高收益，較大幅度的增加財(cái)政收入。這種方式主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。

2、招標(biāo)出讓

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。是指在規(guī)定的期限內(nèi)由符合受讓條件的單位或者個(gè)人(受讓方)根據(jù)出讓方提出的條件，以密封書面投標(biāo)形式競(jìng)報(bào)某地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)小組經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)確定中標(biāo)者。投標(biāo)內(nèi)容由招標(biāo)小組確定，可僅規(guī)定出標(biāo)價(jià)，也可既規(guī)定出標(biāo)價(jià)，又提出一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。招標(biāo)出讓的方式主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。

3、掛牌出讓

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

4、協(xié)議出讓

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競(jìng)爭機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭、以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌是法定的四種使用權(quán)的出讓方式。在具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓時(shí)，由國有土地代表根據(jù)法律規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際情況決定采用哪種方式，一般對(duì)地理位置優(yōu)越、投資環(huán)境好、預(yù)計(jì)投資回報(bào)率高的地塊，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)或拍賣方式;反之，可適當(dāng)采用協(xié)議方式。

選擇最合適的方式，才能獲得最大的利益，最穩(wěn)定的回報(bào)，至于取舍的方法還是得根據(jù)具體的情形來分析。相信大家看完上文后，對(duì)土地使用權(quán)出讓的四種方式有了更深入的了解，如果大家在實(shí)際生活中有類似的疑惑，可以咨詢365律師來具體地幫你分析。

商業(yè)用地與商住用地轉(zhuǎn)讓方式的區(qū)別

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，只要按要求繳納了土地出讓金，且有核發(fā)土地證，能證明你是合法的土地使用權(quán)人，都可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓。

商住用地是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現(xiàn)行法律中并未對(duì)此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。

法律上商業(yè)用地和商住用地的轉(zhuǎn)讓沒有區(qū)別都是一樣的。

國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式只有兩種：

劃撥（國有企業(yè)可以使用劃撥土地）

出讓（其他性質(zhì)企業(yè)是出讓土地）

出讓有兩種方式：

協(xié)議出讓

掛牌出讓

購買土地還是土地使用權(quán)，使用權(quán)變更的方式有哪些

您好：

一、土地可以買賣嗎

土地的所有權(quán)是歸國家所有的，任何人和組織不得擁有，土地買賣的只能是土地的使用權(quán)，因此土地的所有權(quán)是不可以買賣的。

土地使用權(quán)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體、公民個(gè)人,以及三資企業(yè),凡是具備法定條件者,依照法定程序或者依照約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)買賣是該土地使用權(quán)人以獲取價(jià)款為目的將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權(quán)并支付價(jià)款的行為。

受讓人按協(xié)議約定支付土地使用權(quán)出讓金的,出讓人必須按照協(xié)議約定,按時(shí)提供出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下宗地占有延期的,每延期一日,出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的約定比例向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過6個(gè)月的,受讓人有權(quán)解除協(xié)議,出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分,受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其他損失。

二、土地使用權(quán)出讓方式有哪些

國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件的,可采用雙方協(xié)議的方式,但協(xié)議的方式出讓的土地價(jià)格不得低于國家所規(guī)定的較低價(jià)。

1、 招標(biāo)方式

招標(biāo)出讓是指土地者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng),通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭,來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭,適用于需要優(yōu)先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

2、 拍賣方式

拍賣出讓是按指定時(shí)間、地點(diǎn),在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)較高者(競(jìng)買人)。它的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭,適用于區(qū)位條件好,交通便利的鬧市區(qū),土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

3、 協(xié)議出讓

協(xié)議出讓指政府作為土地者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款,達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同,有償出讓土地使用權(quán)的行為。特點(diǎn)是自由度大,不利于公平競(jìng)爭。適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

4、 掛牌出讓

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來,各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報(bào)價(jià)和方案交到指定地點(diǎn),其中優(yōu)的公司會(huì)公示出來,在掛牌期間內(nèi),其他公司仍可修改或重新提交自己的報(bào)價(jià)和方案,掛牌期限結(jié)束時(shí),后確定的公司為土地獲得者。

綜上所述，購買土地還是土地使用權(quán)的問題已經(jīng)說得很清楚了，能夠買賣的只能是土地的使用權(quán)而非所有權(quán)，土地的所有權(quán)只能由國家掌控，所有權(quán)一旦由個(gè)人享受那么土地的使用就會(huì)發(fā)生濫用不利于土地資源的有效利用，只有通過國家統(tǒng)籌才能保障土地資源的合理有效使用，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是為了保障土地的在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)得到最大的使用效率。

土地證上面用途寫的是‘商業(yè)服務(wù)業(yè)’，使用權(quán)類型是‘出讓’請(qǐng)問這一類意威著什麼意思？

根據(jù)《國土資源部關(guān)于土地登記的意見》—準(zhǔn)確界定土地登記用途：土地登記的用途應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源資料，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）二級(jí)類填寫。

根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，商業(yè)服務(wù)業(yè)就是我們通常所說的商業(yè)用地。使用權(quán)類型寫的出讓，意指你所使用的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的。

使用權(quán)類型欄一般會(huì)填寫“劃撥”和“出讓”兩種。劃撥意指土地是以劃撥方式取得的，沒有繳納土地使用權(quán)出讓金；出讓的土地時(shí)繳納過土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人有收益、處分、使用的權(quán)利。

關(guān)于你房子的問題，在我們國家，房屋的產(chǎn)權(quán)年期是根據(jù)土地使用權(quán)的剩余使用年期決定的，和發(fā)證的時(shí)間是沒有關(guān)系的。商業(yè)用地的最高使用年期為40年。根據(jù)你證書所載終止日期2030年算，你所使用的土地很有可能是開發(fā)商1990年取得的。截止2012年，剩余使用年期還有18年。

例如：開發(fā)商1990年12月1日從國家處以出讓方式取得一宗商業(yè)用地，取得后開始建設(shè)房屋，房屋建造期為兩年，即1992年12月1日竣工。張某1992年12月1日購買了改房產(chǎn)并與1993年12月1日辦理了《房屋所有權(quán)證》。

1、在1992年12月1日，該宗地剩余使用年期或者房屋使用年期為38年。最高40年，已使用2年，剩余38年；

2、1993年12月1日，即張某《房屋所有權(quán)證》辦理日期，該宗地剩余使用年期為37年。