法拍房買賣需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢(shì)，但是走“捷徑”購(gòu)房，置業(yè)者也會(huì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。那么，面對(duì)諸多隱患，購(gòu)買者在競(jìng)拍前要特別注意哪些問(wèn)題？

鯨哥教您八大“避坑指南”

01查清房產(chǎn)的屬性

購(gòu)房者在購(gòu)買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。

02了解租賃情況

如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時(shí)候開(kāi)始到什么時(shí)候結(jié)束、租金是多少錢一個(gè)月、租金是如何交的等，這樣才能保護(hù)自己的權(quán)利。

03明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況

被拍賣的房子都是因?yàn)閭鶆?wù)沒(méi)有還清，所以才被拍賣，購(gòu)房者買的時(shí)候就要注意房產(chǎn)是個(gè)人所有，還是與他人共有，謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主。

04明確交易所產(chǎn)生的全部費(fèi)用

法院明確告知：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、欠費(fèi)全由買方出。為了避免暗藏的天價(jià)過(guò)戶個(gè)稅等費(fèi)用，需要提前調(diào)查清楚，列出明細(xì)，再來(lái)進(jìn)行房?jī)r(jià)綜合分析。

05明確是否能夠進(jìn)行貸款

現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實(shí)際操作難。必須提前和法院/銀行/擔(dān)保公司進(jìn)行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時(shí)間放款。

06現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘，確保房屋質(zhì)量

需要重點(diǎn)關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題，因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)體現(xiàn)。購(gòu)房者必須實(shí)地勘測(cè)，了解房屋真實(shí)信息。

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07確保能夠清場(chǎng)，按時(shí)入住

現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設(shè)法不愿意搬離，雖然是法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，但是法院不負(fù)責(zé)該拍賣房源的清場(chǎng)和競(jìng)拍者的入住。所以購(gòu)房者必須要通過(guò)被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/法院等多方進(jìn)行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個(gè)工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。

08實(shí)地考察，確定心理價(jià)位

購(gòu)房者一定要對(duì)目標(biāo)樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)周邊同檔次物業(yè)的價(jià)位進(jìn)行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)房子的心理價(jià)位期望值，切忌一時(shí)沖動(dòng)，以超出市場(chǎng)價(jià)的競(jìng)拍價(jià)競(jìng)得，因?yàn)槿绻麣Ъs，購(gòu)房者所交納的保證金可能會(huì)“縮水”，甚至“打水漂”。

看到這里，大家是不是對(duì)法拍房的配置更有信心了呢？雖然規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)比較復(fù)雜和具有難度，但是這些重點(diǎn)我們只要做好，我們就可以安心撿漏。

NO.1

只要選擇通過(guò)調(diào)研是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)瑕疵的房源進(jìn)行參拍，是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和安心撿漏的。值法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有原房主的身份風(fēng)險(xiǎn)、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)、無(wú)法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在買法拍房要查看是否有多頭債權(quán)、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費(fèi)、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價(jià)過(guò)戶個(gè)稅等問(wèn)題才行。如果有問(wèn)題可能買了之后很難入住騰房。

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法拍房的風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)如下：

1、多頭債權(quán)，多次抵押，多方查封。

很多“法拍房”的業(yè)主（被執(zhí)行人），往往有多頭負(fù)債，甚至資不抵債，否則也不會(huì)淪落到房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣的地步。比如他在長(zhǎng)沙有負(fù)債，房屋就被長(zhǎng)沙的法院查封，他同時(shí)又在株洲有負(fù)債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個(gè)人與個(gè)人的債務(wù)關(guān)系，是最難理清的。

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2、惡意租賃，拍房易交付難。

買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場(chǎng)才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫(xiě)了“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”；即便是法院承諾負(fù)責(zé)騰房，也是困難重重。

3、相關(guān)欠費(fèi)全由買方出。

“法拍房”稅費(fèi)的特殊性在于：轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由買受人一人承擔(dān)，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個(gè)稅；另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。

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4、戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒(méi)保障。

現(xiàn)在除非達(dá)成協(xié)議，否則法律并沒(méi)有條款，可以強(qiáng)制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無(wú)法享受到的。

5、暗藏的天價(jià)過(guò)戶個(gè)稅。

如果該房產(chǎn)在此前還有過(guò)“非夫妻直系親屬之間贈(zèng)與或繼承”的交易方式，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

購(gòu)買法拍房需要注意哪些事項(xiàng)

購(gòu)買法拍房注意事項(xiàng)：戶口、原房主的身份、無(wú)法馬上入住的問(wèn)題、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)等。

1、戶口

買房人在拿到房屋的產(chǎn)權(quán)之后，如果原房主不愿遷出戶口，法院沒(méi)有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。那么購(gòu)買法拍房，戶口就存在沒(méi)法落戶的可能。

2、原房主的身份

法拍房的原房主很可能是因?yàn)闊o(wú)法償還債務(wù)而被拍賣房屋的，如果原房主因債務(wù)問(wèn)題跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。

3、無(wú)法馬上入住的問(wèn)題

有可能存在購(gòu)買法拍房之后，還不能及時(shí)辦理入住的情況，如果存在租賃在前、抵押在后的情況，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。因此，由于承租人的存在，自己是無(wú)法搬進(jìn)去住的。

4、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)

法拍房不像一些正常的商品房買賣可以隨時(shí)隨地實(shí)考察，如果實(shí)地看房的時(shí)候沒(méi)有注意到房屋存在的問(wèn)題，等到接到房屋之后才發(fā)現(xiàn)房屋破壞情況較為嚴(yán)重，未來(lái)可能需要大量的維修費(fèi)用。

買法拍房要交哪些稅：

1、契稅

要根據(jù)房子情況和買方情況分為三種稅率；首套房房屋面積小于90平米契稅1%；大于90平米契稅1.5%。二套房房屋面積小于90平米契稅1%；大于90平米契稅2%。三套及以上房屋契稅3%。

2、個(gè)稅

滿五年唯一住房可減免，其他需繳納差額部分20%或購(gòu)房總價(jià)3%。

3、營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。目前，國(guó)家對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是銷售額的5%，加上城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。

4、土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。如果產(chǎn)權(quán)人是公司那么稅費(fèi)區(qū)間非常大，少的只有幾千甚至沒(méi)有，多的甚至稅比起拍價(jià)還高。

購(gòu)買法拍房有什么注意事項(xiàng)

1、了解過(guò)戶稅費(fèi)問(wèn)題

法拍房過(guò)戶的全部稅費(fèi)由購(gòu)買者承擔(dān)，購(gòu)買之前一定要清楚了解、計(jì)算可能涉及的稅費(fèi)，了解房產(chǎn)屬性，不要像前文所說(shuō)因?yàn)榉慨a(chǎn)的原持有者是公司，稅費(fèi)高達(dá)242萬(wàn)元，所以一定要有充分準(zhǔn)備，計(jì)算好成本。

2、看房屋是否屬于“交吉拍”

競(jìng)拍中標(biāo)明“交吉拍”則由法院負(fù)責(zé)騰空房屋交付給購(gòu)買者，也就是說(shuō)購(gòu)買者不會(huì)出現(xiàn)無(wú)法入住的風(fēng)險(xiǎn)。反之，如果競(jìng)拍中標(biāo)明“不交吉”，則意味著房屋可能有合法租戶，或者原業(yè)主等人在居住使用，購(gòu)房者將只能通過(guò)其他途徑解決。

3、實(shí)探拍賣原因

拍賣前，通過(guò)法院、周邊中介、附近鄰居等渠道，了解拍賣的真實(shí)原因，以免后期入住原業(yè)主的債主找上門妨礙生活。

4、了解后期需要繳納的公共費(fèi)用

預(yù)估繳納的預(yù)算，了解全部的公共費(fèi)用，做到心中有數(shù)，以免該房屋原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等費(fèi)用。

購(gòu)買法拍房的其他注意事項(xiàng)1、注意房屋性質(zhì)

購(gòu)買法拍房的話，可能還沒(méi)有找中介公司購(gòu)買房子那么周到，因?yàn)榉ㄅ姆康男畔⒉皇悄敲慈菀撰@取到的，購(gòu)房者就要冒著買到問(wèn)題房的風(fēng)險(xiǎn)。不管購(gòu)買什么類型的房屋都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也不例外，在調(diào)查法拍房的房產(chǎn)屬性的時(shí)候，購(gòu)房者要清楚針對(duì)哪些內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。房產(chǎn)的屬性主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒(méi)有辦理過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒(méi)有拖欠等。

2、戶口問(wèn)題

法拍房大多數(shù)都是因?yàn)樵恐髑废聜鶆?wù)，無(wú)法償還才導(dǎo)致房子被拍賣的，也就是說(shuō)房子在拍賣的時(shí)候，法拍房上面是有原戶主戶口的。但是法院在拍賣房子的時(shí)候不會(huì)針對(duì)這些情況做說(shuō)明，法院通過(guò)拍賣確認(rèn)書(shū)、執(zhí)行裁定書(shū)等法律程序，將房屋合法地過(guò)戶給了購(gòu)房者，等到購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，如果原房主不愿意配合簽戶口的話，法院沒(méi)有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。

3、注意交房時(shí)間

在法院不對(duì)法拍房進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查的情況下，關(guān)于法拍房的詳細(xì)情況就只有購(gòu)房者自己去了解了，買下法拍房之后還不能夠及時(shí)的辦理入住，如果存在租賃在前、抵押在后的情況。為避免遇到這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者就要實(shí)地去查看一下法拍房目前的狀況。

法拍房需要注意什么

1、首先要看房產(chǎn)是否有抵押;

2、要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人以及戶口是否有遷出;

3、了解房屋是否存在大量欠費(fèi)，包括物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等;

4、拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封，是否被其它機(jī)構(gòu)查封，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶;

5、了解房產(chǎn)屬性。

購(gòu)買法拍房風(fēng)險(xiǎn)?

1、產(chǎn)權(quán)不明

首先要確認(rèn)是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，由于民間借貸是無(wú)法通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢得知，如果原房主這些因債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致跑路，競(jìng)買人入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討。

所以在競(jìng)拍前一定要了解該房屋有沒(méi)有債務(wù)問(wèn)題、有沒(méi)有多次抵押等。在競(jìng)拍的時(shí)候了解房屋主人的背景和被強(qiáng)制拍賣的具體原因。

2、房屋瑕疵

在對(duì)房屋進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只對(duì)瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，而對(duì)房屋存在的其它問(wèn)題比如兇宅、刑事案件或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題基本都不會(huì)注明，因此需要想競(jìng)拍此房屋的朋友務(wù)必了解清楚。

但是法拍房看房并簡(jiǎn)單，如果競(jìng)拍人一旦作出競(jìng)買決定，即表示完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀和一切可能存在的問(wèn)題，法院對(duì)房子的瑕疵則不擔(dān)任何責(zé)任。

3、費(fèi)用不明確

由于法拍房不會(huì)公布拍房以前的交易情況，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過(guò)戶涉及的稅費(fèi)非常高，買受人競(jìng)拍前一定要有充分準(zhǔn)備。

還有可能原業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、水電氣費(fèi)等，這些都需要買受人但承擔(dān)原業(yè)主所拖欠的的費(fèi)用。

4、有租賃無(wú)法入住

一開(kāi)始沒(méi)有租賃的法拍房，到過(guò)戶時(shí)突然冒出拿著10年、20年租賃合同的住戶不肯騰房。或者買受方所拍的房屋里面有老人小孩也賴著不搬出去，那剛需買家在這種情況下是無(wú)法入住的。很多房屋執(zhí)行法院明確說(shuō)明不負(fù)責(zé)騰空房屋。

法拍房子到底能不能買，有什么注意事項(xiàng)？

你好，法拍房一般來(lái)說(shuō)都要比市場(chǎng)價(jià)低一些，因?yàn)槿绻袌?chǎng)價(jià)差不多的話，誰(shuí)也不會(huì)去買法拍房，因?yàn)橛袃r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，所以人們才會(huì)去買。因?yàn)榉ㄅ姆看_實(shí)性價(jià)比很高，有合適的法拍房，值得去購(gòu)買。

通常情況下，法院拍賣的房子只有市場(chǎng)價(jià)格的七折左右甚至更低，所以購(gòu)買法拍房可以讓你省下更多的錢，誰(shuí)都愿意花更少的錢買到最好的房子。如果購(gòu)買法拍房也要注意以下幾點(diǎn)。

第一就是要看看這個(gè)房子是否有全部的產(chǎn)權(quán)。我們買房子首先要看這個(gè)房子有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，如果不是100%的全產(chǎn)權(quán)，特別是部分產(chǎn)權(quán)占有人，還有案外人的情況，可能在過(guò)戶或者辦理后續(xù)相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)候很麻煩，甚至出現(xiàn)無(wú)法辦理過(guò)戶的情況，這樣的房子不能買。

第二就是看房產(chǎn)所有者是公司還是個(gè)人。如果房產(chǎn)所有者是個(gè)人的話，過(guò)戶費(fèi)用要低一些，如果是公司名下的物業(yè)交易需要繳納更多的稅費(fèi)，這樣就不值得了。

第三要看這個(gè)房子是否是贈(zèng)與或者繼承的房子。因?yàn)榘凑找?guī)定贈(zèng)與或者繼承的房子在過(guò)戶時(shí)需要加收20%的契稅，這種法拍房交易稅是由買方承擔(dān)的，所以光稅費(fèi)這一塊就要花掉房產(chǎn)價(jià)格的20%，這樣算下來(lái)，價(jià)格也會(huì)高很多。

第四，就是要看看有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證？因?yàn)橛械姆孔邮菦](méi)有房本的，沒(méi)有房本的房子，是不能過(guò)戶的，而且這種房子以后還可能涉及到二次過(guò)戶，所以買沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，非常的麻煩，最好是不要買。

總之購(gòu)買法拍房有利也有弊，所以我們?cè)谫I這類房子的時(shí)候，一定了解清楚以后再做決定，這樣可以規(guī)避很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

祝你好運(yùn)。