《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目該如何拆遷或征收？

焦點(diǎn)1

“拆遷”退役“征收”上崗

《條例》中，一個(gè)顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”，代之以“征收”。“拆遷”二字，此前已在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中存在了20年之久。1991年，國(guó)務(wù)院發(fā)布上述條例，2001年對(duì)其做出修改。2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議的《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》中，“拆遷”依然在列。而在2010年1月、12月的兩次向社會(huì)公開征求意見稿中，其表述已經(jīng)變?yōu)椤皣?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償”；直到21日公布的新條例，“拆遷”二字徹底摒棄。

專家解讀：有“征收”，就應(yīng)該有相應(yīng)的“補(bǔ)償”。多位專家認(rèn)為，透過這一字面改動(dòng)，可以看到新條例更加突出房屋征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)范、公平、合理；而且，在新條例的修改過程中，規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的法治理念在不斷強(qiáng)化，更注重工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)與保護(hù)被征收人合法權(quán)益之間的統(tǒng)籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。

焦點(diǎn)2

公共利益確定六個(gè)方面

有意見認(rèn)為，公共利益的界定過寬，主張具有商業(yè)性質(zhì)、營(yíng)利目的項(xiàng)目都不應(yīng)當(dāng)屬于公共利益；也有意見認(rèn)為，對(duì)公共利益的規(guī)定還不夠全面，主張凡是實(shí)施城市總體規(guī)劃，為城市發(fā)展和建設(shè)進(jìn)行的重大工程，由政府組織或者主導(dǎo)的住宅小區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)街區(qū)等城市建設(shè)，都應(yīng)當(dāng)屬于公共利益。此外，還有意見提出在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等規(guī)劃編制過程中，應(yīng)當(dāng)提高公眾參與程度。

《條例》規(guī)定：為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定： (一)國(guó)防和外交的需要；(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

專家解讀：北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋表示，公共利益是一個(gè)抽象概念，具體操作中很難界定，是一個(gè)世界性的難題。舊條例的問題在于沒有嚴(yán)格區(qū)分公共利益和商業(yè)利益，特別是用于房地產(chǎn)開發(fā)，也可以進(jìn)行拆遷，由此產(chǎn)生了很多社會(huì)矛盾。新條例以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，排除了一些顯然處于商業(yè)目的、與公共利益無關(guān)的用途。

沈巋說，更為關(guān)鍵的是，新規(guī)定中強(qiáng)調(diào)了程序的作用。比如通過聽證會(huì)的方式聽取被征收人意見，確定征收是否正當(dāng)。此外，涉及舊城區(qū)改造等城市規(guī)劃問題時(shí)，引入了公民代表的參與。這些規(guī)定改變了過去“政府說了算”的局面，政府需要更多傾聽民意，并且在必要的時(shí)候根據(jù)民意修改原有的方案。

焦點(diǎn)3

行政強(qiáng)拆取消 法院強(qiáng)搬模式待定

有意見提出，取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中的行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，認(rèn)為政府作為房屋征收主體，是當(dāng)事人一方，不應(yīng)有行政強(qiáng)拆權(quán)，只能依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制搬遷，法院強(qiáng)制搬遷，可以由法院作出裁定，由政府有關(guān)部門執(zhí)行，法院進(jìn)行監(jiān)督；也有意見認(rèn)為，為了提高征收工作的效率，保證建設(shè)活動(dòng)的順利進(jìn)行，實(shí)行行政強(qiáng)制搬遷與司法強(qiáng)制搬遷并行的制度；還有意見提出，不同意由法院強(qiáng)制執(zhí)行，認(rèn)為法院執(zhí)行力不足，法院獨(dú)立性、公正性也難以保證，司法程序太慢。

綜合各方面意見，并考慮到《行政強(qiáng)制法(草案)(三次審議稿)》關(guān)于行政強(qiáng)制執(zhí)行由法律設(shè)定的規(guī)定，經(jīng)反復(fù)研究，條例不再規(guī)定行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷。對(duì)法院強(qiáng)制執(zhí)行的模式，行政法規(guī)也不宜規(guī)定，擬再同有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)協(xié)商解決。此外，條例增加規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

《條例》規(guī)定:被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

專家解讀：中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)薛剛凌說：“過去往往是行政機(jī)關(guān)委托相關(guān)企業(yè)來搬遷。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，過程很不規(guī)范，強(qiáng)制搬遷過程中會(huì)出現(xiàn)一些惡性事件。條例實(shí)施后，行政機(jī)關(guān)只能到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，制度設(shè)計(jì)者希望通過司法程序的設(shè)置來保障群眾合法權(quán)益，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”“制度的前進(jìn)受到現(xiàn)實(shí)情況的制約，很難一步到位，只能逐步推進(jìn)。通過法院來強(qiáng)制執(zhí)行是個(gè)進(jìn)步，畢竟司法機(jī)關(guān)可以對(duì)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行制約。”此外，薛剛凌認(rèn)為，搬遷需要行政機(jī)關(guān)、法院和評(píng)估機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，也需要被拆遷人配合，這也是條例的一個(gè)特色。

焦點(diǎn)4

征收房屋補(bǔ)償不低于市價(jià)

《條例》規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

專家解讀：中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)王利明指出，從實(shí)踐來看，因征收與拆遷所引發(fā)的各種矛盾，很多體現(xiàn)在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償?shù)墓叫苑矫妗l例針對(duì)實(shí)踐中存在的主要矛盾，集中就補(bǔ)償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

焦點(diǎn)5

明確“先補(bǔ)償后搬遷”原則

有意見提出明確先補(bǔ)償、后搬遷的原則；明確被征收人對(duì)房屋征收決定和補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)渠道。

《條例》規(guī)定：征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)征求公眾意見；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷；被征收人對(duì)房屋征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

焦點(diǎn)6

房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定

有意見提出房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇方式采用公開抽簽、搖號(hào)等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等，建議不能由市、縣級(jí)政府規(guī)定選定辦法。認(rèn)為住房保障的具體辦法和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法等不應(yīng)由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定，建議由上級(jí)政府制定。

《條例》規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作。優(yōu)先給予被征收人住房保障的具體辦法、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

焦點(diǎn)7

多數(shù)人不滿補(bǔ)償方案 應(yīng)組織聽證會(huì)

國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，征求意見過程中，有人提出應(yīng)當(dāng)加大公眾參與度，讓程序更加公開透明。因此就有了“聽證會(huì)”這個(gè)程序設(shè)計(jì)，并且政府要根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

《條例》規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

焦點(diǎn)8

“突擊”改擴(kuò)建不予補(bǔ)償

針對(duì)一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴(kuò)建，以期獲得更多補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)象，國(guó)務(wù)院21日公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為。

《條例》規(guī)定：房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

專家解讀：有關(guān)專家認(rèn)為，在公告征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建房屋，如果給予補(bǔ)償，于法于理不合，對(duì)納稅人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定、處理。

焦點(diǎn)9

暴力拆遷可追究刑事責(zé)任

國(guó)務(wù)院法制辦介紹，從近幾年的實(shí)踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒于此，條例禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

《條例》規(guī)定：采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

專家解讀：中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)王利明認(rèn)為，條例明確了政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，這些都有助于化解長(zhǎng)期以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會(huì)矛盾，有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

國(guó)有出讓土地上房屋拆遷只退出讓金合法嗎 –

肯定不合法啊依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

房屋的價(jià)值，包括房屋所有權(quán)+土地出讓金。你看你少補(bǔ)了多少。